もうすぐ30代になる独身男です。不動産投資に初チャレンジ考えています。
当初、RSUや住民税の節税目的で、都心駅近の投資用マンションを買うか悩んでましたが、
いっそのこと居住用に都心一等地のマンション買って、住みつつ値上がりを狙うのもアリかなと思い始めてきました。。
そこでご質問ですが、投資用or住居用で値上がり狙う場合、ワンルームマンション投資は新築、中古どちらも辞めておいたほうがよいのでしょうか。。？ YouTubeやネットの記事ではワンルーム辞めとけと多数あり…オススメあれば先人の皆様ご意見お伺いしたいです🙇♀️
業者が信用できなくないですか…？
株投資はよくわからん銘柄には投資しないのは鉄則で、これは不動産にも当てはまるかと。
匿名の掲示板しか頼る手段がないのでしたら、
今後もトラブった時にリスキーだと思います…
不動産で節税したいならまずは自分の移住用に買って住宅ローン減税をめいっぱい使うところからがスタートじゃないですかね。
不動産やるなら、利回り(表面、実質)計算、実際の借入金利とリスク金利でキャッシュフロー計算、出口戦略を立てるくらいはさくっとできないと、ワンルームだろうかなんだろうが失敗確率は高くなります。
あとはネットの記事と書いてますが、楽待や健美家、全国賃貸住宅新聞はどのくらい読んでますか？もしあまり読まれてなかったら、こちらの記事と、楽待上でもワンルーム投資に関する質問があるので、そういうのを読むといいです。
中古ワンルーム、ボロ戸建て、中古アパート、新築アパート、全てやってますが、私の場合中古ワンルームは10年ぐらい前に買いまして、節税と売却益が得られてとてもよかったです。戸建てやアパートに比べると中古ワンルームは運用がとても楽でした。タイミングもあると思いますが、信用できる仲介業者が大事かなと思います。新築ワンルームは余り儲かる確率が低いのでやめておいた方がよいかなと。アパートはアリだと思います。
友人が、中古ワンルーム仲介の仕事をしてるので、彼から嘘偽りない情報をもらいながら、先輩に紹介してもらった業者を判断した感じです。
良い物件は業者が握ってるケースも多いので、コネがない場合は楽街、健美屋で気になる物件を問い合わせて、そこでコネを作って紹介してもらうようにしながら、並行して本を読んで勉強って感じでしょうか。
この前初めてX上で仕事してない人と会いましたが、彼は静岡の利回り20パー超えのボロ木造アパート買ってました。1000万いかないくらいの物件なので、家賃収入で200万くらいでしょうか？5年で元が取れるので、良いなーと思ってます。
自分も似たような物件探してます。滅多に出ないですが。
私も興味があって調べたりしているのですが、まず自分で積算評価＋シミュレーションできないレベルならやめておいたほうが良いんではないか…？と思います。（勉強してからでも遅くない的な意味で）
自分の場合本業サラリーマンが忙しすぎなので、できる限り面倒のない物件が良いなとなるとそこそこしますので、まだキャッシュ作ってるところです。株式投資である程度増えたら不動産に付け替えるつもりでいます。
居住用ということなら、新築は避けて、中古も高値で買わないように注意し、低金利の住宅ローンを組めれば、比較的低リスクかと。
不動産投資に手を出すなら、業者からの情報を信用せず、自分で判断できる知識を身につけてからの方が良いと思います。
めちゃくちゃ金持ってるかプロ並みの知識がある以外はまず居住用の方が期待値高い気がします。
あと、結婚したりして家欲しいってなった時に与信枠に影響が出る場合もあるので…
ああ、投資用物件所有すると、不動産屋からめっちゃ電話かかってくるのも面倒くさいです笑
ここにいらっしゃる方たちは年収も高いので、いわゆるヤドカリ投資で、自宅を23区駅近タワマンを買い続ければそれだけでキャッシュ入ってくると思います。
私は住居は、郊外戸建て派ですが、不動産投資では23区内駅近新築アパートで攻めております。ただ、新築アパートは頭金がかなりかかるので、湯水のように現金が吹っ飛んでいき、気づいたら手元に現金がほぼなかったりして、今年は冷や汗かきました。
投資用区分はよほどのことがない限り
辞めておいた方が無難です。
今はまともにキャピタルとれません。
富裕層の相続税対策は別です。
都心の居住用の方が無難です。
30代に近いなら住宅ローンで50年組めます。
理想はご結婚され家族で住める
ファミリーの3LDKか4LDKです。
残債の減りは遅いですが、
住宅ローン控除を受けつつ、
毎月の返済にゆとりが出れば
浮いたお金で他の投資ができます。
ご結婚の予定が当面なければ
好立地の単身向け区分を住宅ローンで
買って住まれてもいいかもしれません。
ご結婚された際に、単身で住めないため
賃貸に出してよいか銀行に了承えれば
家賃収入が得られますが、
これは銀行次第なのでおすすめしません。
累進課税33%を越しており、築10年目の区分でしたら良いと思います。
購入対象も安く都内の立地を選べれば問題ないです。
それでも資産を分ける目的くらいの方が良いです。
最終的にインフレで不動産価格が今より落ちないことがポイントになります。
10-20年目のマンションは0.9%の下落が見込まれますが、インフレでの成長率が10年で1%を越えれば投資として成功になると思います。
さらに安く購入できるかは1番難しいポイントです。ここは不動産投資会社の利益率からどれほど利益を乗せてそうかを加味して、値下げ交渉を行なって下さい。