都内勤務(異動なし) の26歳男性(婚約中)です。
1年以内に都内23区内の2LDKマンション購入を検討しています。半住半投資を目的として、数年後は住替を想定しているため、フルローン40年を考えています。住宅ローンのアッパーは7500万程度です。
なお、住替先は、人口減少により価値が下落すると予想される郊外の戸建を考えています。
一方で、住替のタイミングはライフスタイルの変化(結婚・子育て)が優先され、不動産価値の推移に合わせてコントロールできるものではないと考えています。
そのため、今回の物件は住替しないシナリオを想定した条件(子育ても十分可能な場所・間取り)に見直すべきかと悩んでおります。
上記を前提とした場合、皆さまならどのような判断要素を持って物件購入を検討なさいますか?
私だったらその想定であれば2LDKのマンションは絶対に買いません。
計算してみると分かりますが購入マンション居住が数年程度では購入にかかる仲介手数料や登記費用と賃貸の家賃を比較した場後者の方が安上がりであることが多いです。
それでも値上がりに賭けたいのであれば止めませんが。
戸建てに関しては、仮に退職まで住み続けることを考えると、大宮周辺や千葉の松戸や流山を選びますねー
都内通勤1時間以内で土地がそこまで高くなくて広い間取りの家を選べるので
7500万円もあれば川崎や武蔵小杉も良さそうですね
ありがとうございます。
仰る通り、7500万でローン40年組んだ場合、仮に5年居住だと売却額(購入額から10%下落するものとして試算)+諸費用(購入額の5%)として、ギリギリペイしないです。
とはいえ、賃貸も家賃を払い続けるのは費用対効果の観点で勿体無いとも考えてしまい難しい所です。
大宮や流山あたりは子育てに良い印象があります!
個人的には東京都の恩恵を受けたいので多摩や町田あたりの区外も検討の余地ありかなと思ってますが、この辺の整理は現時点で早計かもしれないですね。。
友人の不動産屋さん曰く、売却前提ならば1に立地、2に立地、3に立地ということなので、立地に気をつければ値下り率は抑えられると思います。
特に駅近4分、遠くても7分が良いとのことです。
また住宅ローン減税の適用は中古で50㎡のため、これを上回ったほうがいいと思います。
戸建ては人口動態の確認が重要になります。20年後の増加予測は東京近郊ではつくばだけだったはずです。またインフラのリニューアルが出来ない財力の自治体下の町は厳しいため、戸建ても中核都市でないと厳しい事態になると予測してます。
ありがとうございます。
駅徒歩に関しては、SUUMO等の検索条件でヒットする10分圏内であれば、買い手にも目がつけられやすいという理由で設定していましたが、7分が良いのですね😳🤔
間取りが2LDKですので、減税適用に関しては問題なさそうです。
ちなみに郊外戸建てへの住替にあたっては、資産価値の維持は諦めてます。
人口減少による空き家増加・都心集中等により住宅の流動性が下がるためです。
中核都市でないと厳しい事態になるというのは、それらを踏まえた上で生活利便性が損なわれることを意味されているでしょうか?
はい。水道、電気、道路、医療といった生活を支える機能自体が損なわれる可能性が高いと予想しています。
特に商業施設のない、つまり法人税収入が小さい自治体は所得税+市民税すら人口減と高齢化で収入が減るためインフラの維持は困難です。
なるほど、たしかに市区町村の財政力指数という観点もインフラ維持の観点では重要ですね!
一定発展した都市以外は長期的に淘汰されてしまう可能性は多いにありますね
2LDKでも、60平米ぐらいあったら、未就学児一人ぐらいなら、十分かもしれませんね。どのエリアで探していますか?
ありがとうございます。
必須条件はハザードリスクを避けたエリアです。
理想は城南エリアですが、予算的に厳しいところです。
が、あるにはあるので諦めずに見続けてるような状況です」。
ご存知かもしれませんが住み替えの注意点として、
①1件目売却時の譲渡益に対する3000万円控除と
②2件目購入後の住宅ローン控除は併用できないのでお気をつけください!
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