業者買取は確かに出口の損はキャップされます

。他方金融商品と比べ売買にもそこそこの税や業者手数料がかかります。保有中の予期せぬ追加出費のリスクはあるにせよ、5-10年のPL作って納得いく収益があるのであれば、あっていると思います。

ただ不動産投資の冥利は節税よりもキャピタルゲインだと思ってます。

そもそもの値上がりの絵が書けないのなら、管理費が高めな(胴元の取り分が手厚い)投資信託や換金性が低い仕組み預金の利回りとの比較ではないでしょうか(不動産の利回り、そこまで大きくなさそうですが。)

償却・節税のために不動産を介在させてますが、物件の価値が怪しいのは即ち実際には業者の言いなりでしか事実上Exitできない、保有キャッシュフローも先方の賃貸管理部門任せ、と言ったところから、先方の匙加減でいかようにも取り分持っていかれてます、きっと。

見た目は資産の裏打ちがある和牛商法や、同じ不動産系ではタイムシェアとかに似た購入者側に著しく不利な制限がある香りするってことです。

はい、途中経過は単なる会計・経理上の計算ですので全くノーサプライズです。 このスキームはガチで出口タイミングで初めてリスクが顕在化するモデルなので、途中経過はほぼ心配しても意味ないですね。ほぼ完全に計算通り節税効果はあります。ただ出口で膿がでるのかどうかは先程の話かと。

バランスシートの件については「赤字を垂れ流してる」というのとは異なりますね。

この減価償却節税スキームを試みた場合、当然土地の価値よりも建物の価値の方が大きい＆古い方が良いのですが、それは金融機関にとってはより価値の低い物件を買っているということなので (実需としての価値と金融機関の担保価値は異なる)、例えば更に不動産を収益物件として購入しようとした場合、バランスシートが悪くて借り入れがし辛くなるとかいうのはマイナス面ですね。

築古アパートぇ減価償却取って損益通算によって節税する分には、スキームに乗っかるリスクを取るのか、DIYで築古アパートを購入するかの差ですね。ただ実はちゃんと頑張れば両取りできるんですけどね・・・