絶対やめた方がいいです。

不動産屋から一般人に紹介される案件で本当に儲かる案件なんて99%ありません。売主も売主でもう物件にガタが来てるか債務超過でやばいのでババを引かせようとしてるっていうのがほとんどです。

減価償却で節税しても結局売却時の税金が増えるだけです。減価償却で節税というのはほぼ嘘だと思っています。

成功してるのは、競売や官公庁オークションで何回も入札してラッキーで安値で買えるか、親や知人から譲ってもらった土地を利用する、など不動産屋が絡まないケースがほとんどです。

不動産屋というのは例えていうなら金が出ると労働者を唆してツルハシを売る商人です。本当に儲かる物件だったら自分たちでその金を取りに行っていますから。本当に騙されないでほしいです。どうか思いとどまって

住宅ローン組む前は辞めた方が良さそうです。確定申告見られますから、あと今は利回り低すぎていい投資物件はほぼないみたいです。修繕積み立てで手残りがほぼないとかよく聞きます。

YouTubeの不動産Gメン滝島を観て、それでもやりたいならやれば良いと思いますが、私はお勧めしません。

ちなみに投資ワンルームマンション持ってましたが、昨年売りました。

買った時期が最高のタイミングだったので大きな損失無かったですが、もう二度と不動産(REIT以外)には手を出さないと決めてます。

利回りはどんなものか？

融資を引くのか、現金なのか？

融資を引くなら返済比率はどんなものか？

家賃下落率1%/年、入居率90%、管理費5%、修繕費5%、5年後以降の所得税を考慮してCFがプラスになるか？

出口戦略はどんな感じか？（出口になって高値掴みだったと初めて気付く人は多い）

ですかね。

業者から買うとどうやっても利益は出ないので築古をやりたいなら楽街でご自身で物件を探されたらどうですか？半年くらい眺めていれば、相場感は掴めて来ると思います。

私はそれで１棟所有してますが、築古は維持管理が大変なので、不労所得のつもりがガッツリ労働しているというオチに成りかねないのでご注意ください。

私も来年アパート1棟買おうかと思ってるんですが、減価償却で節税するタイプの物件って1棟だけ個人名義で買う感じなんですかね。

物件の月のキャッシュフローがプラスになる事、ご自身の年収が5年程度は1500万円オーバーになる見込みあるなら買うのもありかなと思います。

個人的には大和財託とかの物件は気になっています。

細かい数字が載ってないので、買おうとしている物件が良い悪いの判断はできないですね。

30代で前半から始めて6棟保有しています。

1棟目不安はあったのですが、楽観的だったのと身近にやってる人がいたので始められました。

・そもそも融資が組めるか

・路線価等をもとに土地値の担保評価に裏付けのあるものを選ぶ。→銀行評価や、次に買う人の目線

・土地建物比率は建物を高くとって償却を多くとる。

→ご自身のPLや税金の目線

このあたりがポイントになってきます。

銀行や実勢で高く評価できる土地を、売買時の建物比率を多く取ることで、4年償却の税還付と家賃で手元現金を増やします。

家賃や税還付金に関しても、現金をただ放置するわけでもなく、私なら米国株や追加購入への再投資を繰り返します。（毎年、NISA枠をフルで埋めたりもしますね）

塊ができて、家賃や配当金など組み上がったら物件は同等の値段で市場に返す。値上がりで儲けてやろうなど思ってません。

いよいよ融資枠が限界で買えなくなってきたら、償却ができず、給与+家賃で、税金跳ね上がるのですが、現金買いするか、物件を組み替えるか、給与減らせば（fire等）税金は減ります。

そんなイメージで取り組んでいます。

築年数超えのローンを組むことができる金融機関が限られていると思いますので、物件探し以上に金融機関探しが最も重要です。

現在は、利回り低いのでご注意ください。

理解してる人は競争してめちゃくちゃ買ってます。奥が深いので、近くに信頼できる相談できる人いるとといいですね。

今年だけで3棟購入しており、管理費等々差し引いてもCFは50万/月出ています。

儲からないなんてことはないのですが、あくまで物件次第で、それをいくらで買えるのかが兎にも角にも重要です。資産家でない限りはCFが大正義です。自身で設定した指標を超えているか否かが判断ポイントですので、特に不安はなく淡々と買い進めました。

個別性が高いので大家の会や頼れる先人に相談するのが良さそうですが、正直なところ見落としがあったら怖いという理由だけで何件か見送っているとしたら、私が仲介業者だったら、「買う意思決定ができない客」と判断し、良い物件は紹介しません。

判断スピードと目利きが勝敗を分ける世界ですので、自信が持てないのであればインデックス積み立てておく方が精神衛生上は良いと思います。

皆様

多くのコメントをいただきありがとうございます。一つ一つのコメントが参考になりました。

他の投資と異なり様々な意見があるのがこの投資の特徴ですね。

数値をベースとして確固たる判断をもとに、それで納得するなら進める、そうでないなら別の投資で進めるのがいいのかなと思いました。