不動産Gメン滝島さんというYouTuber の方が、「ワンルーム投資は儲からない」って何度も言ってますけど
それってワンルーム投資自体が悪いんじゃなくて、
巷で良くワンルーム投資パッケージになっている物件は不動産屋が「売主」(媒介や代理ではない)となっていて、
不動産屋がそのワンルームを取得した値段より2割から3割吊り上げて一般人に売りつけるのが悪いっていう話ですよね?
それでその一般人が買ったワンルームを再度売り直そうとしても同じ値段では売れないという。
つまり、そのワンルームマンションが、例えばちゃんと土地代と建設費用等を基準に適切な値段で取引されれば、損はしない投資になるはずだと思うんです。
ワンルームマンションが悪いんじゃなくて、一般人を騙して吊り上げた値段で売る転売ヤーが悪いんだと思うんですよ。
ワンルームだけじゃなくて戸建てもそうです。
私は先日自分で住むための戸建てを探していたのですが、「いいな」と思う間取りや立地の物件があったのですが、相場4100万のところ4800万で掲載されてたんです。
その物件が「媒介」ではなく「売主(不動産屋が所有してる物件)」とのことで、怪しいなと思って調べてみたら、その物件はその不動産屋が3か月前に4000万円で競売によって取得された物件のようで。。。
なんで転売して2割も儲けようとするんですかね?
そもそも不動産って住むために買うものですよね?
こうやって転売が横行すると住みたい人が住めないんですが...
Switch2のメルカリ転売なんて不動産屋の転売に比べたらかわいいもんです。
不動産転売しないと儲からないんですよ。それで買う人がいるから、そりゃ売るでしょ。嫌なら同じことやりなよ?くらいにしか思ってないですね。。
高値すぎて買わない人が出ない限り、不動産転売業者は転売し続けますよ。。
あとは、大量に住宅を供給するかですけど、それが選手村とかの規模でも無駄となるとどれだけ供給が必要なんですかね😓
宅建業法というものはがあって一般人は「嫌なら同じこと」は簡単にはできません
一方で不動産業者なら合法的にそういうことができます。宅建業法は転売を制限していません。
一般人を守るためにできたはずの宅建業法の制限の範囲がおかしいと思うんですよ。
リフォームとか何もしてないのに2割も上乗せするのはおかしいです。
相場価格はどうやって知りましたか?
レインズという不動産プラットフォームなどを使えば過去の取引価格とか見れるのと、ずっとスーモに張り付いてると転売物件が分かったりしますね。
土地公示価格と築年数等で計算できる積算価格というものがあります
事業として法に則っているのにここまでの言われよう🤪
仰る通り合法なのですが、私はその法律に問題があるんじゃないかなっていう問題提起がしたかったのです
不動産は需要供給でしかないので、買う人がいるから高いってだけで買いたくなければ買わないで良いと思います。少し遠くにする、賃貸、等選択肢はあるかと。
住宅の属性を利用して転売する等は当人のリスクの中で行われるビジネス(利益があっても税金もかかるし、諸経費もかかります)ですので、そこにどうこう言っても現状は何も変わらないかと。
確かに当人たちの自由といえばそれまでなのですが、転売行為って日本社会全体で見ればメリット無くないですか?
確かに転売屋は儲かるかもしれませんが、無駄なコストが発生していませんか?
ここでの転売は何も付加価値をつけないものを言います
付加価値がない取引ではあると思いますが、その考え方だと例えばですがビットコインを買ってそれをずっと持っておいて高くなったら売るような投資行為も無駄なコストになるのではないですか?人の住居という特性の売り物に対して特別な措置をするかしないかという議論である場合、不動産業などで市場原理が働かずに良い住居が生まれなくなる可能性もありますし、そこだけ特別に価格を安定させる構造を作るのはどうかなと思います
なるほど。
例として示されたものに対して反論するようで申し訳ないのですが、ビットコインをずっと持って高く売ってもビットコインは生活必需品ではなく投資家たちが儲けの道具に使ったとしても一般人は困りませんよね。
ポケモンカードの転売は実際にポケモンカードで遊びたい人や、ポケモンカードを純粋に楽しんでもらうことでファンを増やしたいゲームフリーク社が困るので、1人2パックとか、買う時に色々制限されています。
実際に困る人がいるかどうかで制限って設けられるべき物だと思うんですよ。
宅建業法も、かつてはこうした土地転がしが横行したので、「事業的に不動産を売買するには免許が必要ですよ」っていう法律なんです。
私は宅建業法の制限がまだまだ弱すぎると思ってます。インターネットが発達した今、土地転がしが情報をより得やすくなり、結果として不動産屋が「売主」になって値段を釣り上げ安い状態になっていると感じます。
値段の吊り上げは一般人としても困ると思うので、さらに制限が必要と考えます。
面白いですね~
仮に不動産会社が間に入らないとして、売りたい人と買いたい人がそんなにスムーズに見つかりますかね?
不動産会社が物件を仕入れないなら、買いたい人は個人の物件に「ここに住みたいので売ってください!」と交渉するのですか?誰が売ってくれそうな人かも分からないのにそんなことはしないですよね。自分の住んでる物件にそんな人が来たら不審者だし、分譲賃貸だったら住んでる人とオーナーが違うし…。
売りたい人も、手当たり次第個人で広告を打つより不動産会社に買ってもらった方が手早く手堅く売れますよね。
物件の状態調査書や建物図面、土地測量図などの書類が必要になる場合もあります。登記の手続きも必要です。
効率やリスク回避を考えても不動産会社が入るのは妥当だと思いますよ。
私は不動産の賃貸や売買の仲介に関しては言っていません。
不動産屋がなんらかの方法で完全にある不動産を一旦その不動産屋の所有物にして、値段を釣り上げて再販売することを言っています
広告するだけだったらわざわざ買い取る必要ないですよね?
おっしゃるようにワンルームマンションも戸建ても、いわゆる買取再販をしているわけですが、悪目立ちしてる業者もちらほらいますよね…
そこまでは同意なのですが、買取再販全般が悪いわけではないです。"仕入れて価値をつけて売る"という健全なビジネスをやってる業者もいます。
今回のケースでは主さんがみていた物件が、"相場4,100万円の物件ではなくて、割安な価格が4,100万円だった"ということだと思います。
いわゆる買取再販の業者は割安な物件か、直して高く売れそうな物件を仕入れて再販する業態です。
彼らも売れなければ在庫を抱える事になるので、割安または手を入れて売れそうな物件を買ってることになります。
その証拠に、今回はわざわざ手間のかかる競売を行って、売れる状態にまで持って行ってます。(競売は買って終わりではなくて、建物に住み着いてる人を退去させたり、リフォームや残置物撤去など手間と時間を要します。)
主さんが仮にこの業者よりも先に動いて競売で4,100万円より安く買えたとしても、まだ住める状態にすらなってないか、リフォームなどにより4,800万円より高くついてると思います。
競売で落としたとしても元の住民を退去させたり安くリフォームをするのは難しいです。
不動産は様々な事情で売られるものなので、近隣相場を常に把握しておき、割安で叩き売られた物件を即買いする力が求められます…
Switchなどは定価が存在する一方で、不動産は定価が存在しないため、近隣類似の取引事例が指標となったりします。
これらを踏まえると、上昇相場のトレンドと競売の手間を考えると健全な取引に見えてます。主さんが勝とうと思ったら業者より早く動く(現金即決買いや買付前にローンの事前審査を終わらせておくなど)ことが必要になりますし、競売などは業者でも手慣れた業者しか行わないです。
主さんを否定するわけではないのですが、業者全部が転売ではないということを知ってもらえたらと思ってます。
もっと理想の住宅が見つかると良いですね🙌
応援してます👍
ちなみに、私は最近自宅を買ったのですが、業者の介在なしで数ヶ月でどんどん上がってます。
バブルとはいえ、これだけ価格が上がり続けると困りますよね。
リフォームなど付加価値をつけて再販してる業者はまだ良いと思いますけども、
私が見た案件はそもそもその業者リフォームも残地物撤去も何もしていなかったんですよね...
仰る通り付加価値を付けて再販するのはよっぽど値段を釣り上げてない限り私は肯定しますけども
応援ありがとうございます
仮に一度不動産を購入したら、未来永劫売却してはいけない、なんて法律ができたら、そっちのが不便で理不尽すぎるかと。死んでもずっと子孫が保有し続けなければならないということ?
相場が4100万なら、4100万の物件を見つけて買えばいいのでは?市場に無いなら、そんな相場は幻想の相場では?
まあ晴海の悲惨な状況とかみて思うところはあります。
購入者が住まない場合の固定資産税や5年未満の売却にかかる税金をもっと高額にしたり、購入者をちゃんとした?日本国居住者に限定するとか、そのあたりが規制強化の落とし所ですかねー。
自己居住の家を売るのはありにして、何も付加価値をつけないでただ土地を転がすことにメリットがなくなる法制度にしてほしいなーと思います
仰る通りの落とし所があってもいいと思うんですよねー
確かに、自宅売却と、付加価値もつけずに転がすのは、意味合いは違いますよね。
そういう意味では、不動産転がしに限らず虚業的なものは、それが正当な稼ぎとして認められているのは、本当はおかしいんじゃないかなあと内心思っています(株のデイトレなど)。金融業に異様に金が集まる構造とかも。
界隈で不動産Gメンは、情報弱者向けの配信ビジネスという捉え方されています。しかし、一棟もののようにキャッシュフローが出ない点、実需向けファミリー物件のようにはキャピタルゲインが出にくい点で、ワンルーム儲からないは定説です。
色んな捉え方をされる方がいるんですね。私は一般人よりは不動産業界に対してかなり知識がある方ですが、そうは思いませんでした。
今も残ってるか分かりませんが、初期の頃にサブリース契約は事業者側が借地借家法の借主になるので強力に保護されることを把握されてない動画を出されていましたね
視聴者から直接金を引っ張ろうという臭いはあまりしないので、その点では変な不動産屋よりは信頼してます
そんな発言されてたんですね。
どんな発信者も気をつけて聴かないといけないですね
「違法でなければ何やっても良い。」みたいな根性が羨ましくて仕方がないです。
来世は絶対に転売ヤーとか不動産屋になります。
そうなんですよね。
ワンルーム屋さんとか、自分の家族にその物件勧めるのかっていう。
相場と見合ってないのであればその物件が売れないだけなので良いのでは?
売れるのであればそれが相場ですよね。
競売で4000万円であれば本来の価格はもっと高そうですけどどうなんでしょうか。
儲かりそうな物件を見つけて売るのが仕事だと思うので、そこは悪質な転売とは言えないような気がします。
そのような不動産が売ってなくても見つけられる物件であれば、一般人が不動産よりも先に見つけて買うしかないですよね。
ワンルームも戸建ても相場がわからずつい買っちゃう人がいます。
また、値段を吊り上げる業者がいなければ、社会全体日本全体としては、中抜き業社にコストを支払わない分、不動産の価格って下がりますよね。
そうなれば一般人が住みたい場所に住みやすくなるのでは?
日本全体として転売業社に利潤が回る構造がおかしいです
少し前に不動産業者の仲介で土地を売却しましたが、そのときの経験上不動産に定価はなくいくらでも好きな値段で売り出すことができますが、結局は買い手がつく値段が適正価格ということになります。なので転売ヤーと同じあつかいにするのは的外れかなと思います。
私は仲介に関しては良いと思うんですけど、不動産を不動産屋が買い取ってリフォーム無し付加価値付け無しで2割増し3割増しで転売するのはよくないんじゃないかなって思います。情報格差を利用して儲けすぎ
もともと仲介でも買取でも買う側にとっては変わらないのでは?と思いましたがワンルームマンション投資を勧誘してくるような業者についてはさすがに悪質かなと納得しました
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