地方での不動産投資に関してご意見頂きたいです。
地方の場合、不動産投資家の皆様なら「中古一棟アパート」と「中古戸建て」どちらを選択されますか？
下記、自分なりの理解です。
■中古一棟アパート
<利点>
・融資を引くことで不動産投資最大の利点であるレバレッジを効かせられる
・規模拡大が早い
<欠点>
・戸建てに比べて供給過多(ポータルサイトに出てくる賃貸の大半がアパート)
・空室率が高く、家賃勝負になりやすい
■中古戸建て
<利点>
・アパートに比べて供給が少なく、客付けしやすい
・共用部がないため管理費不要
<欠点>
・融資を引きづらく、レバレッジを効かせられない
・レバレッジが効かないなら、SP500やオルカンの方が時間効率良いのでは？と感じる
・規模拡大に時間がかかる
まず地方でやることは反対ですが、選ぶなら築10年の地方一棟アパートです。
更に立地は大学など地方特需が恵まれてる所で家賃下落を防ぐ必要があります。
地方の欠点は、空室時の広告費を仲介に払わないといけない風習がある所もありますし、暗黙のルールが存在するケースがあります。
一都三県のアパートをお勧めします。
投資観点から申し上げると、地方の場合も場所や立地は大切です。世界的な観光地、大学の前、駅前、地方の保養所、別荘地などであれば当然東京の山手線外より利回りや需要は硬いです。再開発需要の流れを見ることが大切で特に外資系ホテルが参入しているエリアは狙い目です。リサーチをした上での投資がされている街には彼らの外貨でマーケティングされて開発されます。地方ならインバウンド需要があるエリアの民泊が一番利回りは良いでしょう。木造戸建てなら潰しやすいし、もしくは定借でリスク抑えてするならありですですし、駅前のビル一棟、収益物件として売却が理想です。新幹線開通前のエリアに昔親がビルを購入したらかなり値上がりしてました。その後国際空港もできたりしてそういう動きに敏感になる事も大切だと思います。
車社会なので立地はあまり関係ないのかと思っていました。
ありがとうございます!!
地方でもインバウンド需要をビジネスにするなら立地は大切です。稼いだあとはキャッシュフローが高い収益物件として売るのでそこも立地が影響します。
ありがとうございます。地方反対の理由は何かありますか？
地方では利回り二桁の物件がざらに存在しており、宝の山かと思っております。
出口はどうお考えですか？
宝の山なら、みんな買っています。
世の中に美味しい話は転がっておらず、必ず、リスクとリターンは相反しています。
表面利回りが高いのは、家賃に対して物件価格(資産価値)が低いからで、その値段まで下げないと買い手がいないからです。
都市部は空室リスクが低く、資産価値は下がり難い(上がる可能性もある)から、物件評価額が上がって、利回りが下がる。
地方は、空室リスクが高く、資産価値が下がり易いから、物件評価額が下がって、利回りが上がる。
ということです。
築古でもトラストなら融資つきますよ。金利は高いですが。滋賀銀行も築20年くらいなら30年で融資引けます。
知りませんでした。ありがとうございます!!
戸建でも融資つきますし、最初キャッシュで買って、それを共同担保に入れてトラストさんから融資引いて、またキャッシュが貯まったら以下同文、、のパターンもあると思いますよ。
ただ地域にもよりますが、築古戸建てDIYブームがここ数年来ていたので、利回りの高い、いわゆる市場の歪みも小さくなってる印象です。
私は地方は避けてるのですが、一棟派ですね。地の利があれば戸建ても手を出してみたくはありますが。
築古戸建てでも融資得られるのですね、ありがとうございます!!
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