最近、「不動産Gメン滝島」というYouTubeチャンネルにハマっています。
ここにいる方々にも結構関係あったり、身近な話題かなと思っています。
https://www.youtube.com/watch?v=-X1aT4KnKFs
みなさん、今までにワンルーム投資したことはありますか？
(編集済み)
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コメント一覧
ワンルーム投資の成功例をあまり聞いたことがなく未経験です。。
あります。
都内で築10年前後の中古ワンルームを3年以上前に購入した人は、大多数でインフレの影響でプラスにはなってると思います。
ただ、年収が1500万を超してても節税の効果は低く、労力の割に見合ったプラスではないと思われました。
年収500万からできるっと言うのは間違っていないですが、やるとしても累進課税での900万を超してからだと思います。
投稿者
プラスになっているのはいいですね。
労力というとどんなものがあるのでしょうか？
不動産や税金周りの知識をつけるのが大変なイメージです。
領収書や不動産関係の資料を集めて管理しておくは、意外と苦労します。
税理士に頼めば、個人では判断できない経費まで申請できるので良いのですが、そのやりとりも面倒です。
今後もインフレ、未婚率の増加、都内集中のため、都内の中古ワンルームは下がることがほぼないと思いますが、利回りを考えると証券担保などのローンの方が魅力的です。
投稿者
不動産は起業みたいなものと聞いたりしますし、それなりの準備や作業が必要ですね。
そろそろやろうと思ってます。
投稿者
ワンルーム投資を始めようとした時は、どういう風に始めていくイメージでしょうか？
投資なのでメリット、デメリットを理解しつつ、デメリットがどこまで許容出来るのかの線引が出来たらいいんじゃないかと。
ローンで組むので、株でいうとレバレッジ高めの信用取引と考えたらいいのかなと思いました。（この表現には賛否ありそうですが笑
始め方は純粋に業者に物件の紹介をお願いする、ですね。
投稿者
リスクなどを理解するのは大切ですね。
やることとしては、良い業者を見つけたりして、儲けられる物件を見つけることになりそうですね。
私も滝島さん好きでよく観てます！
得するかどうかは買った物件、時期によって様々なのでさておき、与信枠を食ってしまうことはよく考えた方が良いですね
投稿者
他に滝島さん見ている方いれば、おすすめの動画教えてください！
昨年、一室購入しました。
昨年の収支は50万円程度で、今後5年で200万円くらいプラスになる予定です。
大きな利益にはならないですが、手出しが無しなのでリスクも小さいです。
ただ、最終的には売却までしないと、収支的にどうなのかは分からないですね。
それは、諸経費を除いてのキャッシュ・フローですか？
はい、そうです。
不動産取得税、税理士費用、管理費用、仲介手数料、全て引いたのキャッシュフローです。
減価償却によるキャッシュフローなので、いつまでも続かないのと、売却時には、この分が譲渡益として課税されるので、半分くらいは相殺されてしまいます。
あとは、残債の減りと、評価額の減少の差がどうなるかで、リターンが決まります。
いずれにしても、購入価格が2000万円程度なので、それほど大きな得も、大きな損もしないと思い、お試し感覚で買いました。
(編集済み)
あると答えた方の利回り、築年数、リフォーム有無、出口戦略等気になりますね。
最低限「キャッシュフローマイナスにしない」ここだけは先生と約束してください。絶対にね！
細かいテクニックでは資産管理法人立ててその法人でサブリース組んで収益潰すなどのやり方はありますね。
とにかく「キャッシュフローマイナス」だけはやらない、約束だよ！
本当は区分じゃなくて一棟からをお勧めします。
収支がマイナスでも良い物件であれば資産価格の上昇で最終的には大勝できる物件も多いらしいですし、一概に収支がマイナスが悪いわけでもないのが不動産投資の難しいところです。
ワンルームキーワードにフォーカスしたデフォルメした回答だったんですが、不動産もワンルーム、分譲区分、築古、戸建諸々それぞれかなり世界観が異なりまして、いわゆるワンルームに関しては長期で融資を引いてキャッシュフローマイナスであれば、ほぼ損切りしか出口ないことが多いです。
高級分譲区分などであれば値上がりや実需狙いの出口もあるのですが、ワンルームは値上がりや実需での出口が極めて取りづらいですね。
最初から築古ワンルームで利回り10%くらいあれば回せたりしますし、もしくはワンルームに限らずですが、10年とか20年とか短期で融資引いてキャッシュフローが多少のマイナスであれば、返済スピードの方が賃料や物件価値低下よりも早く、数年持てば「売却価格>残債」の状況を維持することも可能ですね。
分譲区分に関しては、なしとまでは思いませんが値上がりするかしないかのギャンブルの要素があるので、実需で売れる金額で掴める分にはありなんだろうなとは思いますね。。
ワンルームマンション投資でも収支マイナスで利回りが悪い物件は金融機関が評価している物件であることの裏返しなので、値下がりしづらく資産評価額＞残債の状況をより早く達成しやすいです。逆に収支プラスの物件は金融機関の評価が低い物件であり、資産評価額が下がりやすいので資産評価額＞残債の状況を作るためにより多くの時間を要します。不動産投資に対する考え方の問題なのでどちらが良いという話ではないですが、最初から収支プラスの物件のみで考えると落とし穴にハマりやすいと思います。
一棟ものの物件はおっしゃる通り、収益性と資産性はトレードオフで、駅近一棟マンションなどは築古でも利回り3%とかザラで (郊外では利回り10%+とかあっても資産性低い)資産性も高い (値崩れしにくい、ニーズが高い、金融機関の土地評価もつきやすい)のですが、
ことワンルームに限っては資産性 (金融機関評価など)が極めて低いんです。これは土地持分が小さい事に起因しているのですが、特にワンルームに関しては「物件の資産性」に融資をつけてるのではなくて、「サラリーマン与信」を食ってる感じですね。なので給与レンジによっては先にワンルーム区分とか買ってしまうと、自分の住宅ローンが厳しくなるケースもあります。
なので、年収にもよりますが区分をいくつか買ってしまうとそこで融資が止まってしまったりするパターンも多いです。
一昔前であればワンルームでも5〜10年くらい持てば出口取れるケースもあったのですが、建築費用の高騰などを受けて今は高掴みしてしまうと、キャッシュフローマイナスで延々と赤を垂れ流してキャピタルも取れない、みたいなパターンが散見される感じですね。
売りに出てるワンルームたまにみるんですが利回り4〜5%前後がほとんどでこれだとキャッシュフロー回る物件は都内ではほぼ見ないですね、、郊外の築古ワンルーム探して表面利回り10%とか見かけても「修繕積立金・管理費」引いて利回り引き直すと中々回りそうなワンルーム難しいですね
新築区分ワンルームマンション購入しました。絶対買っちゃいけないって言われてるやつですw
完全丸投げで固定資産税以外は一切かかっておらず、追加費用もクレームも何もなく、たまに存在を忘れるくらい手間なしです。
年間収支は数万円のマイナスです。
まだあまり年数経ってないので、累積の節税効果を含めるとまだまだプラスではあります。
金利上昇基調なのが痛いです。
どっかで売りたいが、、、20年持てば再びプラスに転じる可能性大なので迷います。
確定申告後は毎回節税目的で検討してますが、不穏な状況の株式、金利があるので、借金してまでやるべきか悩み中。
経費で減税を狙うなら築古で減価償却と経費狙ったほうが良い気がするのですが実際はどうなんでしょうね？
私は趣味が工作なのでそのうち築古戸建てをDIYし続ける生活をいつかやりたいです
その通りですね。築古も出口を確保するのは結構難しいんですが、出来るだけ土地値に近い値段で買う、建物・土地の比率を建物を大きくしてもらう、などでリスクヘッジはできますが、難易度は「ワンルーム>>>築古」です。
築古再生ものも、その筋でメジャーな不動産業者から買うのが無難ですかね。
Google V4exFfさん知見が深くて素敵…！
ちなみに年収いくら位から築古投資って有効ですか？
なんかお恥ずかしい💦
個人の所得を不動産の減価償却で潰す為の築古不動産投資って、所得税の累進課税 (〜55%)と売却時の分離課税 (20%)の税のギャップを取る行為なので、少なくとも20%以上の所得税率でないと「節税効果」はないです。この税ギャップから更に諸経費は差し引く必要はあります。
例えば建物が4000万円の築古木造アパートの場合、4年で償却するので年に1000万円の減価償却取れるので、所得税率が最高であれば年間550万円の節税効果になります。4年で2200万円の節税効果、買った値段と同じ価格で売却 (ここがリスク要素)できたとして、簿価上は4000万円の利益なので分離課税の800万円を支払い、2200万円-800万円＝1400万円の節税効果、みたいなのが基本ロジックです。
ただ前述の通り諸経費が入ってくるのと、実際には賃料が入ってくるので所得が増える (＝減価償却費から賃料を引いたものが、所得を潰せる金額です)のでもっと節税効果は低いです。
ということを考えると税率で言うと最低40%ラインくらいから考える感じでしょうか (住民税含む)。年収に直すと1800万円であれば検討には値すると思います。1000万円くらいだとリスクと比してペイするかどうか微妙、という感じですね。
もし単なる会計上の節税ではなくて、資産運用の側面で検討されるのであればまた違うストーリーはありますね。ただ一般論として節税効果と資産性はトレードオフの関係にあるので、あまり気軽に節税モノに手を出しても出口が確実にとれるかはリスクもあります。
出口までは単なる会計上の算数の話なのでそこまでは簡単なんですけど、とにかく出口ですね、、
不動産投資って素人がやるには明らかにリスクとリターンが合ってない気がするのですが、みなさんなんでやりたがるんです？
節税目的でやって大損したら本末転倒だし、レバレッジかけたいなら株の信用取引やればいいのにって思ってしまいます。
皮肉にも最近のトランプ相場が証明していますが、不動産は株式に比べて、ボラティリティが低いので、リスク分散の意味もあるのだと思います。
私は昨年まで資産の95%が米国株式でしたが、30%程度不動産に移しました。
投資に対する利回りは8-9%程度と決して高くはありませんが、不動産投資は賃料や実需といった、経済指標とはちょっと違った指標で動くので、落ち着いて保有できます。
リート投信ではダメなのかしら。
リートはリスク分散としては良いのかも知れませんが、不動産投資の最大のメリットであるレバレッジが効かないので私はやっていません。
家賃収入を目的とした不動産投資は利回りが低いので、レバレッジが効かないと旨味がないです。
株式、一棟アパート、区分マンション、全てやっています。
まず、株式から始めたのですが、自分の持っているキャッシュ以上の投資ができないのと、所得税率が最高になったので、区分マンションを買いました。
区分マンションはフルローンができるのでキャッシュ不要で投資ができるのがメリットですが、皆様のおっしゃる通り、収益性が低く、一室だけ持っていても、大した収益になりません。
一棟は頭金がかなり必要で、投資回収に10年くらい掛かるので、かなり長期でみないと行けません。
最終的には残債の減少と、価値の減少のどちらが大きいか？で決まりますが、10年後にどうなるかは誰も分かりません。
投資なので損をする可能性もありますが、株式だけだと大金持ちにはなれないので、不動産投資をしました。
