投資・資産運用#不動産#投資

不動産投資アドバイスください

現在資産のほとんどを金融資産で持っています。主に米国株や投資信託などです。石破内閣誕生や大統領選でこの先どうなるのか読めないところがありますが、とりあえずこのまま保持することを考えています。(サラリーマンなので資産と言ってもそれなりですが、一応株では4%程度の配当収入は確保出来ています)

一方で、自宅の住宅ローンはそこまで多く残っておらず、一括返済も可能な状況であり、与信には余裕がある状態です。

そのような上記で借り入れ前提で(レバレッジを効かせて)不動産投資を考えてますが、実質利回り4%くらいを取ろうとすると、地方の築古アパートや築古戸建てなどになり、資産性に疑問があり出口戦略に自信が持てません。

一方、資産性を重視して都内の投資物件を買おうとすると、実質利回り1%とか2%、下手すると毎月手出しが必要になったりしそうです。また、これからキャピタルゲイン狙いで買うのもリスクが高い気がしています。

今の不動産市場だと高過ぎて都内で不動産投資は難しいと業者からも言われましたが、個人的な嗜好でもありますが、出口戦略の問題に加えて、地方のオンボロアパートに投資する気持ちになかなかなれません。

皆さんはこの市況で利回り確保出来てますか?そのような皆様はどういった投資手法を取られているのでしょうか。アドバイス頂けると助かります。

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コメント

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私は23区が最優先、少し基準を緩めて都内市部神奈川、千葉、埼玉の駅近、都心通勤圏内(16号内側)までです。不動産アニキのYotube見てみてください。

あ、基本新築アパートで探してます

ありがとうございます。都内の新築アパートの場合、初期投資額と実施利回りはどのくらいですか?

あと、物件は仲介不動産業者から、投資専門不動産業者から、自分で探した、とかどうやってみつけました?

実質利回りというのは物件価格に対する手残りという感じでしょうか?具体的な金額はふせますが、フルローンは難しいので、初期投資は物件価格の15%程度、実質の利回りは2%〜3%の間です。一件東京市部がありますが、そこは築古なので、4.5%ぐらいあります。

あと、物件は基本投資専門の仲介業者から買っています。

はい。その意図でした。都内で実質利回り4.5%であれば良い条件ですね。

〉実質利回りというのは物件価格に対する手残りという感じでしょうか?


ちなみに、多くあるスタイルの中で、何故、都内の新築アパートという選択。されたのかを教えて頂けないでしょうか。先人の方の経験談参考にさせて頂けるとうれしいです!

実質利回り4.5%の物件は築30年、場所は都心からは遠くなんで都内といっても23区内とは余り比較にならないです。

他の物件は23区、駅徒歩五分の新築で、これらが手残り2〜3%のイメージです。これでも頭金を約1割突っ込んでます。

何故都内の新築アパートかというと、バランスが良いからです。区分マンションは手残りが少ない、RCは利回りが低すぎ、中古より新築の方が、メンテコストが少なく、23区駅近であれば、入居に困らなさそうなどなどです。

ありがとうございます。確かにバランス大事ですね。

参考になりました!

RENOSYに話を聞いてみるなら紹介コードお渡ししますよー!お互い五万円もらえるので!

既にリノシー5万円は貰いました。ちょっとしつこかったですが最近はもう電話はかかってこなくなりました。笑

リノシーは永遠に電話かかってきますよ..

そうですね。話し聞いたのがもう数年前で、最近は頻度は減って、ほぼ気にならないレベルになりました。笑

地方の不動産を持っておりますが(親から引き継いで)管理をご自身でするならようですがなかなか出口戦略が難しいのです。

また

親も地方の物件を売って都内新築を買いました。利回り3%くらいですが

管理も任せているので何もしなくて良いので良かったとの事。

ご紹介しますよ

人生において大切なもの


お父さん

お母さん そして

不動産


この言葉を忘れなければ、必ず成功します




と不動産屋さんが言うてはりました笑笑

個人的趣味で、都心不動産投資をしてた者です(諸々めんどくさくなり、一旦数ヶ月前に全て手放しました)


私の結論は、「いろんな投資方法がある中で、特に好きでもないのに不動産投資を選ぶのは、多分やめた方がいい」です


まず、グレーな合法範囲で詐欺まがいも多いです。一例としては、自分はサブリースと思ってます(過去にパートナーが私の知らないうちに契約し、サブリース契約解除まで大変な苦労しました)


仲介(ほぼ何もしないで搾取が大多数)にはできるだけ頼らず、自分で情報を集めて自己満足でもホクホクできる方でないと、コスパ悪すぎと個人的に思ってます


そして自己管理したとしてハズレ管理会社やクレーマー入居者とかだとめちゃコストと時間とメンタル無駄にします


固定資産税、確定申告、ほか諸々の手間コスト考えると、よっぽど(見えにくい)損してでも興味ある?という本末転倒マニアでない限りあまりお勧めは、私はしないかなーと思います。

(編集済み)

同じ意見です!

レバレッジを簡単に効かせる以外本当にメリットないと思ってます。

もしそれでもやってみたいという方でしたら、リスクを最小限にするために、私だったら、という個人的な基準は以下です(私はインカムゲイン重視で、売却時には儲からなくてもいいけど損は「そんなには」したくない、というスタンスです)



——


新築は避け、築浅か築20年ほどを選ぶ


サブリース(空室でも家賃収入保証云々)物件は論外


大々的に業者が売り出している物件は避ける(儲かるんだったら業者自身が手がけるはず)


できれば売主案件(仲介手数料なし→数百万円を払わずに済む)


立地が全て- 政令指定都市の,中心部(できれば東京23区中心部)、その物件範囲に自分の土地勘があればベスト(売却の必要が出た時に物件自体の価格が下がっていても,ダメージの「割合」的にはその他地域の場合より少ないこと、および空室リスクが低い)


自分なりの判断基準(各人の性格による)を決めて、それをもとに条件を「できるだけ絞り」、新規売り出し物件をプッシュ通知で受け取る設定する(条件は必要に応じ微調整)


入ってくる案件情報を築年数,規模感、付帯設備等を一つひとつ眺めて自分なりの仮説立てる(この条件でx万円/㎡は、高すぎ,低すぎ→なにか理由があるのか?)


相場観その他諸々が見えるようになる(気がする…だけかもしれないが,何も知らずに投資よりは精神衛生上も数倍マシと、自分は納得してます)


しばらく(時間軸は人による)観察を続ける。通知される物件はだいたい決まってくると思うので、マンションノートなど実際に住んでる人のレビューが見れれば見たほうが絶対にいい


ピンとくる物件あればすぐに行動を起こす(先述の一連作業をしてれば、飛びつき買いとは違う、はず)


ローンに余裕があると「自分で」判断できる(不動産会社や銀行のいう借入可能額は基本信用しない)


ローン組むとき、不動産会社のお勧め銀行を鵜呑みにせず、自分でベストと思える融資元を調べる。金利、必要書類揃える手間、その他優遇条件等、雲泥の差あります


可能だったら、投資物件(オーナーチェンジ)でなく最初は実際に自分が最初住むと、住宅ローン控除等も受けられるし、土地勘もより良くなる)

—-


10回くらいしか売買してませんが、もちろん全部は利益出てません。

ですが、最後に書いてる半投半住が、一番効果的に残るお金が増えました

(編集済み)

繰り返してすみませんが,不動産投資はかなり複雑でダークな印象持ってます。業界もですが,所有してるだけで、固定費や税金も各種、これでもかと言うほど色々取られます


楽して片手間で、は、特に不動産投資ではないと思ったほうがいいです


手間かけたくないなら株式投資が、税金面でも一番いいと思ってます(今回選ばれた偉い方が、変更してしまうかもしれませんが…)


長々とすみませんでした

不動産ウォッチャー(オタク)なので、正しいかはともかく熱くなってしまいましたが、全部私の個人的価値観です


しかし、昨今の不動産詐欺(まがい含む)の横行に、本当に腹に据えかねていたので,被害に遭う方が少しでも減ればと思い書きました


お目汚し失礼しました

ちなみに区分ですか?分譲ですか?

魑魅魍魎が跋扈しているのは同意ですね。


個人的にはちゃんと真面目に勉強して、良いメンターがいればミドルリスクミドルリターンで、与信レバレッジも効きますし、私も安定運営できているのですが、株のノリで飛びつくと火傷しますよね。

分譲の区分所有なので、お探しの条件とは合わないかもしれませんでしたね…

失礼しました…

あ、いえいえ、ワタシは興味持って今横から初コメいれた次第です。


分譲区分はキャピタル狙いの人が多いですよね。全般に分譲区分は高止まりしているので、インカム取りにくいのでキャピタル狙いのギャンブルになりがちですよね。おっしゃる通りだと思います。

あ、そうでしたか、

アプリの扱いに慣れておらず、失礼しました…


今からの購入はキャピタルもインカムも取りにくい、というか読み辛い状況かなと思ってます。


余談ですが、


高止まりする前に買っていた都心3区内の物件では,新規入居時には自宅マンションを買って2年後には出るような話だった入居者さんが、不動産市場の高騰で自宅を買えずに?賃貸契約更新となり。次の入居者さんで家賃を上げられると思っていたので変な話、落胆でした


ダメ元家賃値上げ交渉で断られ、諸々管理も自分にとって面倒な物件だったので,それを機に売却しました。


ほぼ希望額で,キャッシュの方(日本人)が売り出しから4日ほどで買ってくださいました…キャピタルゲインは狙ってはいなかったとはいえかなりの譲渡益が出て、来年の確定申告がもう頭が痛いです


都心に限ってはもはや、住宅ローン金利がちょっと上がったくらいでは影響もあまり受けない、キャッシュプレイヤーの異次元の世界になってると感じます


売る時はさすがに信頼できる仲介さん探して頼むのですが、「ここ最近は都心の購入(希望)者は近隣某大国の方が8割ほどな体感」とおっしゃってました


確かに昨今の円安傾向は大きいですが、それがなかったとしても、祖国から離れるような事情が続き、世界の他の大都市に比べて同程度の物件がかなり割安であれば、災害などのきっかけがない限り他の地域の地価とは別の論理で動くような気がしています…


とはいえ、現金プレイヤーではないもので、しばらく様子見ですね(-。-;

(編集済み)

分譲区分でどの程度の利回り出てますか?あと、住宅ローンではないと思いますが、借り入れ利率どのくらいでしょうか。今の分譲マンションの値段でちゃんと利益出すの相当難しいのではないでしょうか。

(私も実は分譲マンションが好きなので、利回りの良さだけで、地方のオンボロアパートとか戸建てに所有欲が沸かないんですよね)

利回りですか…

平均表面利回りは、いろいろなサイトで出てると思うので参考程度にはできるとおもいますが、重要なのは自分が所有することになる物件の実質利回りなので、

個人的には

これを一件一件計算してご自分の許容範囲かを判断する余裕がなければ、手を出さないことをお勧めします…

(編集済み)

このスレッドの質問そのものなのですが、実質的利回り4%とかを確保しようとすると、都内だとなかなか見つからず、地方に投資する気になれないので、皆さんはどうされてるのかを聞きたかったです。

この市況でキャピタルも狙えない、利回り低い上に空室リスクもあるようだとやっぱり投資する意味が見出せないんですよね。

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