築古の所謂団地、区分所有

不動産投資初心者です。

懇意にしている不動産屋さんから以下のような物件を紹介されました。ベテランの方から見てどのような印象を持たれるか、どのような観点でチェックが必要か、アドバイス頂けませんか。

地方都市

ファミリー向け(小さめ3LDK)

築40年

表面利回り 7%程度

エレベーターなし、4F

管理状況、大規模修繕、居室内もこれまでメンテナンス、リフォームは行き届いていそうで状態は良さそうです。周辺人口もあと10年ほどは横ばいかやや上昇傾向で、適正家賃なら客付きしそうに思えます。

築古すぎることと、よく物件を待てば資金的に6-10室程度の一棟買いも可能なため、今これを買うメリットがあえるかどうか思案しています。

コメント一覧

マンション全体の修繕積立金は貯まっていますか？将来的に建て替えの予定などありそうですか？

単身者以外向けでエレベーターがない物件は貸し手もつきにくいし、売りづらい傾向にありますのでそれが気になりますね。

投稿者

ありがとうございます。

修繕積立金が十分かと建て替えの予定は未確認です。購入の意思が高くなればしっかり確認しますが、懇意にしている不動産屋さんなので、現時点でもし知っていて悪条件なら紹介してこないだろうとは思います。

売りづらさはそうですね。自分に話が来ている時点で現に売りづらいからという背景が可能性ありそうですね、、、

地方都市区分築40年だと、私なら利回り7%と聞いただけで却下ですね。

23区内の築34年、駅徒歩12分のオーナーチェンジでも7%出る（しかもそれで売れてない）ので、この築年数で地方都市だと7%はやはり低過ぎですね…

投稿者

やはりそうなんですね、、、この辺の感覚値が定まってなかったので助かります。貴重なアドバイスありがとうございました。

木造一棟新築でも7%くらいでるので、最低でも修繕積立・管理費抜いて10%＋α、更に積立金が十分で、戸数は少なめとかブランドマンションでやっと検討に入るかくらいだと思いますよ。

私が不動産屋ならもうかる物件であれば自分で保持します

投稿者

皆さんありがとうございます。

今回の色々ご意見をいただいて自分でもシミュレーションしてみましたが、CFでプラスにするのって結構条件が厳しいんだなと、今更ながら理解できました。

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