不動産投資初心者です。
懇意にしている不動産屋さんから以下のような物件を紹介されました。ベテランの方から見てどのような印象を持たれるか、どのような観点でチェックが必要か、アドバイス頂けませんか。
地方都市
ファミリー向け(小さめ3LDK)
築40年
表面利回り 7%程度
エレベーターなし、4F
管理状況、大規模修繕、居室内もこれまでメンテナンス、リフォームは行き届いていそうで状態は良さそうです。周辺人口もあと10年ほどは横ばいかやや上昇傾向で、適正家賃なら客付きしそうに思えます。
築古すぎることと、よく物件を待てば資金的に6-10室程度の一棟買いも可能なため、今これを買うメリットがあえるかどうか思案しています。
マンション全体の修繕積立金は貯まっていますか？将来的に建て替えの予定などありそうですか？
単身者以外向けでエレベーターがない物件は貸し手もつきにくいし、売りづらい傾向にありますのでそれが気になりますね。
ありがとうございます。
修繕積立金が十分かと建て替えの予定は未確認です。購入の意思が高くなればしっかり確認しますが、懇意にしている不動産屋さんなので、現時点でもし知っていて悪条件なら紹介してこないだろうとは思います。
売りづらさはそうですね。自分に話が来ている時点で現に売りづらいからという背景が可能性ありそうですね、、、
他のポストでも同様のコメントをされているのをお見かけしましたのでこちらで回答させてください。
一般的に1棟投資の場合は、管理組合を作って教養部を管理することはしていないので、修繕積立金を別でプールしてることはないです。
そのため、一棟の場合は大家さん(または管理会社)が実質家賃(賃料+共益費)として徴収して管理・修繕していきます。
おそらく、区分投資をされているのかと思いますが、規模も考え方も異なる点お含みおきください。
地方都市区分築40年だと、私なら利回り7%と聞いただけで却下ですね。
23区内の築34年、駅徒歩12分のオーナーチェンジでも7%出る（しかもそれで売れてない）ので、この築年数で地方都市だと7%はやはり低過ぎですね…
https://www.rakumachi.jp/syuuekibukken/kanto/tokyo/dim2001/3290881/show.html
やはりそうなんですね、、、この辺の感覚値が定まってなかったので助かります。貴重なアドバイスありがとうございました。
木造一棟新築でも7%くらいでるので、最低でも修繕積立・管理費抜いて10%＋α、更に積立金が十分で、戸数は少なめとかブランドマンションでやっと検討に入るかくらいだと思いますよ。
私が不動産屋ならもうかる物件であれば自分で保持します
皆さんありがとうございます。
今回の色々ご意見をいただいて自分でもシミュレーションしてみましたが、CFでプラスにするのって結構条件が厳しいんだなと、今更ながら理解できました。
築古物件の場合、積算価格が高めだと思うので検討する余地はあります
ただし、初心者が一棟目にやるべきではないと思います
理由は大きく、運用面と収支面です
運用面では築古ならではのトラブル対応が多く、対応には経験値が求められるからです(突発的な支出やトラブルの度に管理会社からの意思決定の依頼が多くくるはずです)
収支面ですが、主に融資が問題点となるはずです。
今回の物件ではフルローンの融資が出なかったり、金利が高めになるので返済比率が高くなったり、CFが出ないような状況になるかと思います
質問者さんの属性値と自己資金次第ですが、新築か築浅一棟の方をおすすめします
私なら新築または築浅一棟を3棟ほど保有したのちにポートフォーリオのバランスをとるために積算重視の物件を組み込むと思います
それでも、もう少し利回りが取れないと厳しいと思います(23区内駅徒歩15分圏とかなら別です)
参考になれば幸いです
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