不動産投資経験者やこれから不動産投資を考えている方と語りたいです。
都内の物件は高値です。
これこら参入しても勝算は見込めるのでしょうか。
不動産投資をされている方、何年前にどのようの物件にいくらぐらいどのような買い方をされているか、メリットデメリット参考までに教えてください。
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コメント一覧
不動産オーナーの端くれの立場ですので、大したことは言えませんが、あくまでも不動産投資は手段ですので、その人の属性や資産状況、何を目標にするのかによって手法やアプローチも変わるかと思います。その上で私の状況をお話しますと、、会社員の属性を活かして銀行融資を前提にレバレッジを効かせて年間キャッシュフロー500万を目指して関東近郊の築浅一棟アパートを3年前から複数保有しております。（まだ道半ばですが。。）メリットは安定したキャッシュフローを得られる、うまくいけばキャピタルゲインも狙えて資産形成できる点。デメリットは勉強不足のまま、入り口を間違うと人生詰む、というリスクがある点でしょうか。（新築ワンルームとか最たる例）金利もまだ上昇し、物件の利回りも下がる傾向にあり、正直不動産投資のハードルは年々高くなっています。この領域は、ある程度の行動力と勉強ができる方に限られてきていると思います。
投稿者
ありがとうございます。都内の木造アパート１棟が良いとは聞きますが、なかなか利回り高いのはでておらず購入したいと思う物件に出会えておりません。
中古区分は最悪自分が住んでも良いレベルで探すのはありでしょうか。投資と居住用は分けて考えるべきとは思うのですが、、
たしかに、都内でキャッシュフロー期待して木造アパート物件探すのはハードル高くなってますね。
不動産は千三つと言われるので、今でも色々アンテナ張って探せばまだなくはないですが。。
あと、中古区分を狙うにしても投資と実需は分けて考えるべきですね。それこそ、何の目的で不動産投資し始めたのか分からなくなりますよ。
リスクヘッジするのであれば、複数戸持てる１棟アパートがよいとあくまでも個人的には思っております。
あと最初のスレでお伝えした通り、目的や目標をまずは明確にされることをお勧めします。
私も最初は節税できる物件とか探したりしましたが、1年ぐらいそれこそ週末時間かけて真面目に勉強したり、情報収集（不動産屋さんにも通ったり）して目指す方向、軸が固まったことで、自分の探す物件の条件や指標が定まり、迷いがなくなりました。
まあ、方向性決めたは良いけど最初に数千万円する物件の融資してもらう時はめちゃくちゃビビりましたが(^_^;)
なかなかハードル高く、誰にでもおすすめできる投資テーマではないのとリスクもそれなりにあるのであえてダラダラと説教臭く書きましたが、ご容赦ください。
そんなハードル高いものなのか？とか面倒に思われたら、正直インデックス投資の方が安パイです。
なぜそんなに手間ひまと時間かけて不動産やるのかは人それぞれですが、私は事業としての側面や将来的な相続なども視野に入れると必然的に不動産へとたどり着きました。
まだ1棟も持ってません。商売の基本は初期コストをいかに抑えるかだと思います。
その点で自分でリノベして、貸すことを考えてます。
投稿者
おっしゃる通りですね。なんでも割高で、建材費用もあがってますし、今バブル値のここでお金を回すより投資信託とか、やや落ち目のものに入れておく方が上がり幅が期待できるのかなと考えてしまいます。。
当方は2年前から節税目的で築浅の中古マンションをいくっか持ってます。節税効果が比較的高いです。あとご存知の通り出口がかなり重要で売却価格、金利がこれを割り込むとまずいかを完全シュミレーションしましたね。これから金利が上昇傾向なので良い物件選ばないとキツイですよね。
不動産屋さんは、あの手この手で訴求してくるので、くれぐれも騙されないよう気をつけて下さい。都内の新築区分とかは、超高額で私の目的には合いませんでした。あと同じ目的の信頼できる人と組んで進めると良いかもですね。私は運良くそれができたので、自分で気付いてないところ、自分が気付いたところをかなり補完しあってすすめられました。
投稿者
今は物件価格も高く金利も上がり、、さらに物件価格が上がれば良いのですが、もうピークに来てる気がしませんか。本当に騙されないようにどういうところで買えばよいか教えてください。。やはり大手のノムコムとかでしょうか？
ピークはきてると思います。よっぽど良い物件でないと高利回りの不動産収入得るのは結構キツイかと。
私は節税目的でしたので、収支はトントンちょい赤くらいですね。不動産屋が出してくる利回りシミュレーションは、良いところを切り取っているケースが多いので、きちんと実質利回り、つまり固定資産や管理費、取得税などの色々ある経費を洗い出して、かつ出口で売価格落下してしまった時や金利上昇をどの位まで耐えられるかを計算しました。
最低でも5年は持たないとと考えると、このご時世なのでなかなか厳しいですね。
私の利用したところは大手ではないですがご自身が所属されてる会社にやってる方いると思いますので、実績のあるところが良いではないでしょうか。不動産屋も人伝の方が下手なことやってこないと思います。
新築区分マンション購入しました。YouTube等では買うな買うなと言ってますが買ってしまった笑
私もです〜。謳い文句は「節税」と「生命保険がわり」ですよねw
実態としてはかなり多くのサラリーマンや医師が買っちゃってるはず。だからこれだけNGだと言われてるのにいつまでも無くならない手法。
全く同じ訴求ですね笑。節税目的なら中古の方が償却早いのでお得でした。もっと償却目指して中古木造の一棟買いも検討しましたが、流石に構造や配管等の設備状態が見えないので辞めときました笑
「勝算は見込めるのでしょうか」でいうと、勝利の定義にもよると思います。
①節税が目的なのか、②買値と売値の差で生まれるキャピタルゲインが目的なのか、③ずーっと持ち続けて長期にわたって利益を出すことが目的なのかで、戦略が大きく違ってくるのが不動産投資です。
①は木造築古アパートが狙い目。
メリット：最初の4年間は毎年数百万円単位で節税が可能。
デメリット：設備が古いので修繕費用が発生する可能性あり。
②は抽選で当たらないと買えない様な新築マンションが狙い目。
メリット：晴海フラッグなど8000万円ぐらいで買った部屋が1億円以上で売れるケースがある
デメリット：倍率が高いので買いたくても買えない、
③は築浅アパートが狙い目。
メリット：設備が新しいので、そんなに修繕費用がかからない。
デメリット：法人で運用しないと収入が増えて、高額納税者の仲間入りを果たすことになる。
どれも昔に比べると不動産価格の高騰により厳し状況ですが、勝算が無いとは言い切れません。
①でも、まだまだ中古物件は出てます。
（償却が大きく取れる物件と、そうでもない築古もあるので見極めが必要）
②は常に最新の情報を仕入れておけば相場より安い価格で売りに出されるかは見えて来ると思います。
（最近は本当になかなか無いですが…）
③も最初のうちは利回りはかなり低いですが、頑張って毎年数百万円単位で繰り上げ返済が出来れば、どんどんキャッシュは貯まってきます。
個人的にオススメしないのはリ◯シーなどが販売している築浅区分マンションですね。
節税効果があるって営業マンは言いますが、購入価格に対して節税効果が少なすぎるので、節税したいなら①の方がいいです。
生命保険がわりや、毎月6万円とかの副収入が欲しいなら③の方がリスクが少ないです。
区分は2〜3ヶ月空きになったら、毎月6万円の収入なんて一気に飛びます。
一方でアパートなら8部屋中の1部屋が空いたぐらいでは赤字にならない事が多いです。
どれだけアパートの価値が下がっても、アパートなら最後に土地が手元に残るので生命保険としても確度が高いです。
ご自身のご収入、人生設計、お勤め先（これによって買える物件や取れる戦略が違う）などを総合的に検討して
不動産投資の戦略を立てられるのが良いと思います。
他の方も言っていますが、行動力と勉強ができる事が不動産オーナーとしての素質として求められるところかと思います。
不動産屋さんの話は本当に当てにしない方がいいので、とにかく自分で見極める必要があります。
