私もシミュレーションおよびそれをもって知り合いの不動産関係者に相談したところ

キャッシュフローでプラスにならない時点で将来売れない

また、不動産価格が今は高く、今後どうなるか読めないのでリスクが高い

どうしても始めたいなら小さく始めて、それで上手く行くならその時追加するか売却するか考えれば良い

とのことでした。ご参考にどうぞ

RSUの扱いも含めて税理士さんに相談すると良いと思います。自分は自宅用マンションを20年くらい前にローン完済したので貸してますけど、管理費やマイナートラブル（水漏れとか）色々あるので結構大変なのかなと思ってます。

ご自身の住宅はお持ちですか？住宅ローン控除の方が余程優れた税制措置ですし、投資用不動産が与信を食い潰すので先に住宅ローンを確保するのが定石かと思います。

2017年頃に購入して、昨年売却しました。

当時は無知でちゃんと調べずに1Kマンション2つ購入しましたが、売りませんかって連絡が結構な頻度で来ます。

管理は委託してたので費用面以外の負担はほぼなく、設備も故障がなかったので運用中の負担もありませんでした。

マンションによるところですが、私が所有していたマンションは3年目くらいで管理費や修繕積立が上がったので、早々に売却を決めました。

キャピタルゲインは50万くらいでした。相見積とか交渉すればもうちょい増えたのかもしれませんが、面倒になったしプラスだからいいやと決めました。

（増えても数万くらいでしたし）

確定申告は頑張った自分でやってましたが、何回かやれば理解できてきたので、最後の方は結構楽でした。経費は結構グレーなところになりますが、やりすぎると調査くるみたいです。たぶん収入高い方がきやすいかと。

個人的には最終的にはプラスだし、いい勉強になったと思いますが、今は更に高騰して、ハイリスクローリターンなのでやらないかなって感じです。

金利も上がってきそうですしね。

まだそんな営業いるんですね。キャッシュフロー悪くする案件を進めてる時点で、その営業にとって良いことしか言わない酷い案件です。個人のバランスシートとか返済比率、イールドギャップ等、重要な会計指標の説明はないでしょう。

これを3回くらい読んで下さい。

https://www.rakumachi.jp/news/column/317140

また、 https://981.jp で都内のマンルームマンションを探せば、そういう営業に騙されて自己破産せざるを得なくなった人の差し押さえ物件が出ていますよ。そこから利回りを逆算して買えばその営業から買うよりは良い条件で買えるかもしれません。

年間のCFがプラスにならない投資は意味がないと思います…業者の🦆です。

そもそも賃貸前提の家には住宅ローンではなく不動産投資ローンが適用されるので金利は高いですよね。不動産業者と銀行が結託して住宅ローンで借りれると騙し、何も知らずに借りた人は突然返済を迫られて困りますよ。

10年で1000万円のために不安とストレスを抱えるなら本業に集中して年収上げるか副業した方がいいのでは。一年で100万円はなんとかなりそう

不動産投資は、キャッシュフローがプラスになる、あるいはキャピタルゲインが狙えると判断した場合のみやるのが良いと思います。

赤字前提で購入しても、節税額より赤字で出ていく額の方が大きければ本末転倒です。

赤字額がそっくりそのまま節税額になるわけではなく、例えば税率50%なら赤字額のうち半分は自腹を切ることになりますし。

しかも、ローン返済額のうち、経費として認められて会社員としての収入と相殺できるのは、「建物購入分にかかる利息」のみ。「土地購入分にかかる利息」と「残債返済分」は対象外です。

私も物件を持っていますが、減価償却額より、この「経費に含まれないローン返済額」の方が大きいです。

>無理に売らなくても将来子どもが使えるかも知れない

不動産ローンは割高なので、不動産ローンを払い続けながら自分やお子さんが使うのはもったいない気がします。

>キャピタルゲイン

不動産を売る際には買い手も利回りをチェックするので、赤字前提の価格（=利回り低い）だと売りづらいかなと。赤字前提の価格（=家賃相場に対して割高）で購入したら、売る時にはかなり下がってしまう覚悟は必要かなと思います。

また、

ローン残債<売却価格　

ならキャピタルゲインが得られるのではなく、

ローン残債+それまでの負担額全て（初期費用＆キャッシュフローマイナス分＆売る際の費用）<売却価格

でやっと利益が出たと言えるので、慎重に計算してシミュレーションした方がいいと思います。

個人的には、不動産投資のメリットは「借金してレバレッジをかけられる投資の中で圧倒的にリスクが低い」ことだと思っています。

なぜリスクが低いかというと、間取りや立地でほぼ価値が決まり、周辺の家賃相場や人口動態などから今後の収益をシミュレーションしやすいから。

税金のことだけを考えるなら、税率が20%で固定されている株式や投資信託に軍配が上がる気がしています。

不動産投資をされるなら、シビアに収益を計算して、利益が出る物件を選ぶことをおすすめします。

皆さん、コメントどうもありがとうございました！

ここまで皆さんに反対されているので、断ることにします。勉強になりました🙏

何を買うかによりますが、ワンルームマンション投資はオススメできません。年々価値が下がるので、せめて住宅ローンを人が組んでも買いたくなるような要は賃貸10年以降価値が下がるものではなく、良いものをなら。あとは買い方にもよります。キャッシュで民泊用のものをタダ同然で買いリノベして利回り3桁代で回すのか。

都心3区、港区、中央区、千代田区の駅徒歩5分以内に資産が下がらない良いマンションを買うか。

素人のこの時期の購入は難しいです。私は都心の良い立地の家族用のマンションと地方の観光地での民泊、トータル2つで家賃収入１０００万でローンは無いのでもう少しぐらい老後に増やしたいなと思っています。。福岡、札幌などの駅直結タワマンなども興味ありますが、結局は、個別銘柄とかでぐらいで、100倍ぐらい値上がりした株を持ってると都心のマンションは上がっても2倍、もっと賢くお金を回すなら投資信託とか株ですよね。

私は築古一棟アパート投資をしています。

①短期で減価償却取れる築数

②売価が土地の積算価格に近い

③駅徒歩、駅力、人口動態、周辺環境

④キャッシュフローはプラス

あたりがクリアすれば節税しながら出口も見えて、失敗しない節税が出来ると思います。

マンション投資の失敗の多くは出口戦略を考えずに投資してしまうことにあると思っており、土地の積算価格と売価が近い物件を買えばある程度出口が担保され、リスクを極小化出来るかと思って実践してます。