現在、マンションの住み替えについて悩んでおり、皆さんのご意見や価値観を伺いたいです。
■ 現在の状況
住まい： マンション（75平米 / 2LDK）
家族構成： 夫婦＋子供2人（未就学児）
資産状況：
ローン残債：5,000万円程度
売却益：3,000万〜4,000万円ほど出る見込み
手元資金：金融資産が1億円ほどあります
年齢： 40代目前（35年ローンを組めるのはあと数年がタイムリミットだと感じています）
世帯年収：3000万円。私自身が外資に勤めているので大半を占めます。
■ 検討中のプラン
目的： 子供たちにそれぞれの部屋を割り当てられるよう、今より広い3LDKへの住み替え。
検討物件： 90平米程度の部屋（相場として同じエリアだと約1.5億円）
支払いイメージ： 35年ローン（金利1%想定）で月々50万円程度の支払い。
■ 悩んでいるポイント
手元の資産や今の収入から、月50万円の支払い自体は可能だと考えています。しかし、「今の家からたった15平米広くなるだけのために、追加で+1億円もの借金を背負う価値があるのか？」という点で非常に葛藤しています。
皆さんならこの状況で、住み替えに踏み切りますか？
それとも、今の家で工夫しながら資産を別の形（運用など）で持ち続けますか？
率直なご意見をいただければ幸いです。よろしくお願いいたします。
資産的な所は別の方がお話しくださると思うので一点私が以前似たようなことを言われたことがあった時にハッとした観点をシェアさせていただければと。
主さんもそうですが、家を大きくしたい（または大きくする必要がある）のはメインはお子様が家にいる間、となってきます。その10年20年のために（子供が出て行ったら夫婦2人になってしまうしそんなに広くある必要もない）金をかけるのか？という観点が多いのですが、一方で「子供がいる10年20年、住環境に全ツッパして快適ライフが送れる」なんてなかなかない贅沢だぞ、ということも。（別に後で要らなくなったら売ればいいわけだし）
ありがとうございます。おっしゃる通り、子供がいるうちに広い家に住めるメリットはめちゃくちゃ大きいですよね。
肝は、「別に後で売ればいい」が、未来で可能かどうかってところですかね。
不動産価値が下がって、マイナスになる可能性も、、
この方は残債割れしても補填できるキャッシュが確保されているのでワーストケースでX年後にY%下がると手出しキャッシュがZ万円必要になる覚悟があるか？を自分で確認したらGOサイン
子供が未就学児ということで先は長いので私なら住み替える方向で検討すると思います。
完済年齢80歳までの40年ローンなど、35年以上のローンが組める可能性はあるので、キャッシュアウトを抑える事も出来るかもしれません。(80歳までローンを抱えるという意味ではなく出口ありきの話です)
40年ローン！
そんな長いのいけると思わなかったのですが、確かにそれであればキャッシュアウトは少なくできるかも、、、
ご検討の方に住み替えて子育てに活用されるのも良いかもですね。
お持ちの資産があるので元の物件はローン完済して、それを20万程度で賃貸に出して、子育て終わったらそちらの2LDKに戻られて、3LDKを売却されるなどは候補になりますかね？
私も立地的に良ければ、この案が良いと思います。
一都三県でしたら、大半の地域が値上がりしてるので貸し出して回収していったほうが投資効率は高い。
新しい物件に住宅ローン控除も使えたら、子育て終わったらそちらを貸し出しでもいいわけで、理想的な金利の低い不動産投資だと。
住宅ローン控除は合計所得金額2K万上限となると、投稿主さんはもしかしたら超えてらっしゃるかもですね。
これは知りませんでした。
変わってたんですね。
そうなるとアパート投資とかもしないといけなさそうで、現実的じゃないかもしれないですね。
住宅ローン控除は対象ではないですね。
その観点は忘れていました、、、
これはめちゃくちゃ候補になります。
ちなみになのですが、既存のマンションの方を投資用ローンに借り換えは難易度高いでしょうか、、、（金融資産取り崩したくなく）
今の住宅ローン銀行に「賃貸化の承認」をもらうことも可能（金利は変わるはず）ですし、東京スター銀行なども安いですが、変動金利で2%前後くらい。
5000万の2%で元利返済の場合、毎月返済17万程度ですが、金利分が8万程度。
確定申告で不動産投資として申告すれば、金利分の100万弱と経費20-50万程度の計130万+αくらいは節税となります。一括の場合は、20-50万程度の経費。
そのため、一括じゃなくても良いのですが、変動金利を選んだ方が投資効率が上がるので、今後の金利向上を見通すと金利が上がると資産化は遅れるとの不安はつきまとう形になります。
私も住み替えてダブルローン経験しました。
五、六個銀行わまって提案を受けてみると良いと思いますよ。
難しいかというより、銀行の先にいる信用機関の個々の判断に依存しているようなので、提案できるできない結構バラバラでした。
当面は今のまま過ごし、いよいよ子供部屋が必須となったタイミングで、同じマンションに1Kや1LDKがあれば、それを追加購入または賃貸で借りるのも有効かと思います。
周囲に何人か、そのようにしている人います。
同じマンションがほぼファミリータイプで70m2以上のものしかないので難しいですが、近くで探すのはありですよね。ありがとうございます！
子供に部屋あげて、ワンルームマンションを仕事用に買って別邸体制を作る。
とかの方がコストは抑えれそう。目的と全く違う話かもしれませんが。。。
もっといえば、子供が大きくなって、一人暮らししたいと言い出す。
その部屋を与える、とか。。
別宅もありですね。ちょっと近くの相場見てみます
現在の年収が持続するのか、あるいは何歳まで働きたいかという要素もありますが、現在時点で１億円の金融資産があるならば、悲観的なリターンを想定したとしても無茶な借金ではないように思います。
3LDKの物件がもしかしたら将来価値が大きく低下する可能性があるとしても、後で後悔しないように私だったら子供に独立した部屋を持たせられる家に住むかなと思います。
はい、購入予定のマンションが中古タワーマンションでそれがリスクかなとは思いつつ、立地的にはかなり良いので大きく低下するリスクは少ないかなと考えています
経験則ですが、お子さん2人で90平米は狭いと感じる日が来ると思います。70平米よりははるかに広いですが、最低100平米ないと快適とは言えないというのが感触です。
なるほど、、、100m2となるともうちょっと外れに引っ越す必要が出てきそうです
話はそれますが、聞いている限りすでにサイドfireできそうなバックグラウンドですね。羨ましい…
いえ、正直まだまだ人生も長いのでリタイアするとしても、2-3億くらいは金融資産ないと厳しいのでは？と思ってます。
AIのバブルもどこかではじけると思ってますし
わりとポジティブな意見が多くて参考になりました！
ありがとうございました。
普段会う人と相談したりすると、いいタイミングではないとか止めといたほうがいいとかのほうが多いので笑
もし子どもが出てって2人用の家に乗り換えるときに資産価値が下がったとして、今からの15年くらい？その家を借りてたとした場合の家賃代引いたらよっぽどのことないとマイナスにはならないんじゃないかなと思っちゃいますね
広い家に引っ越すべきです。私も同じような経験をしましたが、引越してQOLが爆上がりしました
