投資・資産運用#投資
不動産ガチクラスターの方々に質問です。残債総額いくらくらいですか？また投資エリアや資金調達金融機関なども差し支えない範囲で教えて下さい！
私は残債総額約6億、首都圏 (東京、埼玉、千葉)をメインに投資し、融資は第二地銀〜信金メインでノンバンクも少々という感じです。築古投資はどうしても融資が引きにくく悩んでおります、、
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不動産ガチクラスターの方々に質問です。残債総額いくらくらいですか？また投資エリアや資金調達金融機関なども差し支えない範囲で教えて下さい！
私は残債総額約6億、首都圏 (東京、埼玉、千葉)をメインに投資し、融資は第二地銀〜信金メインでノンバンクも少々という感じです。築古投資はどうしても融資が引きにくく悩んでおります、、
2014年ごろ、まだ社会人3年目くらいでしたが何故か8,000万くらい残債抱えてました。
時代が良かったのでプラスで売却出来ましたが、完全に不動産屋のカモでしたね笑
6億くらいになると結構良い条件でローン引けるんですかね？
金額規模と「カモ」という単語を合わせると区分3部屋ですかね？w 区分も悪者にされてますが、ちゃんと調査・計算して購入して買えば良いものもあるんですけどね。
現状を補足すると、融資引く順番はやはりセオリーがあって、借りれるならメガバン、そこから徐々に借入金額＆B/Sの美しさによってお付き合いできる金融機関の規模が変わってきて、それと伴い少なくとも金利という観点では条件悪くなります。
ただ融資論に関していうと金利だけじゃなくて、期間 (これ一番重要)、築年数、エリアなどに応じて金融機関の特徴でてきますね。
私は2.5億です。23区新築二棟、中古一棟、神奈川戸建て一棟です（自宅除く）。6億すごいですね、すごい羨ましいです！！
私はオリックス、スルガで組んでます。昨今の情勢もあり、必要な頭金の割合が多くて新規で融資組みにくいですが、果敢に新築23区でさらにチャレンジするべく探してます。
ありがとうございます！私もスルガ、オリックスさんは当然 (笑)ポートフォリオに入ってます。
新築入れちゃうと途端に積算・B/S悪くなりません？私は積算高い物件をとにかく買って、与信枠ギリギリまで来てから新築の2,3棟買おうかなと。でも今からの新築は建築費用の高騰で利回り厳しくないですか？私も新築一棟あるんですけどね。
信金/信組さんとお付き合い始めると幅広がりますよ！あとは共担保物件あればトラストさんですかね。私はそろそろトラストさんも貸してくれなくなってきてますw
そうなんですよ、仰せの通り、新規で組もうとすると地銀系には債務超過と言われるので、中々厳しいのです。スルガのおかわりか静銀がターゲットで考えてます。信金、信組は時間があれば営業かけたいんですが、中々時間がなくていけてません。トラストは考えてますが、イールドギャップで6%欲しいなと思ってると中々物件がなく、滋賀銀行（セゾンファンデックス ）融資の影響もあり、適切な物件が見つからず、素振りを繰り返してますw
滋賀銀さん、法人融資NGじゃなかったでしたっけ？あとシズ銀さんも良きらしいです。最近でいうも関西みらい銀行さんも積極的らしいです。
たぶん、そのレベルになると信金・信組は避けて通れないと思いますので、リフォームとか修繕でも良いので口座作っておいた方が良いですよ。
私は イールドギャップのスレッシュホールドは5%なのですが、基本土地値物件ですね。都内だと実勢と路線価・積算の乖離が激しくて融資出なくて悩んでます。新築は今はまだ我慢してますw
いまだに個人で融資進めてるんですよね💦
とにかく時間がなくて、法人作った方がいいとは思ってるんですが、ろくに検討もできてないです。あ、23区新築だと、イールドギャップは4.5〜5で考えてます。6%は築古目線です。都内新築だと、土地値物件は中々無いですよねー
積算目線だと、すぐ債務超過ですw
信金、信組も資料作ったりする時間が無いのですが、8月は時間ありそうので、そこで作り込みたいと思います。
えー、その規模で個人だと税効果的にかなり損しないですか？借入2億で平均利回り7%くらいだとしても賃料で1400万で給与所得と合わせたら税率一気に上がるレンジですよね。
夏休みは信金の口座資料作りですね！w お土産でリフォームか修繕費用借りましょ！w
何かお手伝いできる事あれば、DMなり何なりでご連絡ください (かくいう私も金融機関そろそろ開拓せねばで夏休み資料作りは他人事じゃないw)！融資打診だけでなく法人登記もいりますよねー
与信力、数字やロジックに対する執着心、などを鑑みるとIT屋さんと賃貸経営は相性めちゃいいと思いますよ。
あと副次作用として財務諸表や経営、税務などに対する知識が増えるので本業にも役立ちますw
いえ融資額マウント話ではありませんので🙇♂️
融資の観点では御社で1億だと個人与信であっさり行けると思うのですが、物件に関してはそれぞれ表面利回りでどのくらいですか？新築ワンルームは3%〜4%くらいかなと思うのですが、戸建てと民泊はやってないので興味あります。
トピック投稿主様へ
ご投稿ありがとうございます！
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不動産投資を突き詰めると、その人の属性に帰着する、という結論です。
誰でも購入できる区分マンションは収益性が低い。
所得税が高い高所得者は減価償却が大きい物件で収益が出せるけど、低所得者は収益が出せない。
沢山借金ができる若者&高所得者はレバレッジを効かせて収益が大きくなる。
わかりやすいところだとコスモバンク社の穴澤社長戦略ですね。与信力無き者には者なりの戦略はあると思いますが、「与信レバレッジをかける事に不動産事業の妙味がある」と考えたときには正にですね。
後おっしゃる通り不動産事業の妙味は「時間」が資産を作ってくれる側面もあるので、金利などマクロ指標との比較はありますが、本当は若い人ほど不動産事業を始めた方がいいんですよね。私も含めてオジサンがある日勉強し始める、よりも若い方こそ不動産勉強してもらいたいですねー
私は、不動産投資の最大の魅力は、銀行の金で投資ができることだと思っています。
単純なリターンだけを考えれば株式投資の方がよっぽどリターンは高い。
ただ、株式投資はキャッシュがないとできない。
不動産投資はキャッシュがなくてもできる。
若者はキャッシュはないけど、与信はあるので不動産。
両方ある人は、キャッシュは株式に投資し、与信で不動産に投資をするのが良いと思います。
が、最近の不動産投資は利回りが悪すぎ(2億円借金して実質利回り1%)なので、手が出し難いですね。
ご返信ありがとうございます。完全に同意です！与信こそが不動産事業の最大の魅力で現金でやるなら、それなりに違うもう少しバランスの良いポートフォリオいくらでも組めますもんね。
レス主さんは、 イールドギャップ や実質手残りの肌感をお持ちのようなので正に聞いてみたいのですが、今後の融資・不動産事業戦略っていかがでしょうか？与信レバレッジも当然BSを毀損していくので何処かで与信が厳しくなっていくと思いますがその辺りどういうお考えでしょう？！
コメントありがとうございます。
まだ初心者なのですが(笑)
本当はキャッシュフローの出るような一棟アパートやマンションに投資をしたいのですが、都内の物件は利回りが低すぎて手が出せずにいます。
ですので、与信が足りなくて困るのではなく、逆に与信はあるのに物件が無くて困っています。
結局、1年くらい待ちましたが、良い物件が見つからず、仕方なく区分マンションを購入しました。
これからも、一棟ものを探し続けるのか、諦めて区分マンションを購入するのか、悩んでいます、、
理論から入ったというか、ちゃんと (良きコーチャーとしての)ガチ勢から学んでらっしゃるんですね。
不動産はやはり良く言われるように千ミツですんで、待つ (というよりは1000件、10000件みる)というのが正しいと思いますが、区分は全くプロトコル変わるので両取りはあまりオススメしませんねー。
区分もありなのですが「IT業界」と言われてもSIerとセキュリティプロダクトBender、B2C企業、が全く世界が違う、というくらい異なると思います。
区分であれば区分の戦略と知識・エコシステムを学び、その界隈の業者さんとお付き合いする、RCであればまた違うエコシステムがある、くらいの差があります。
キャッシュフローの話とコンクリート貯金、BA/PLの話は良い悪いではなくて、戦略の違いなので、バランスと人脈含めたポートフォリオをどう組むか、そしてそこに紐づく融資 戦略(ここが規模拡大では一番大事)の話なので、是非物件の前に業者さんと金融機関のチャネルを先に作る、という発想で動いてみてください！
残債1.5億、満室賃収0.15億
4棟(都内2/北関東2)、5戸建、土地2筆です。
金融機関開拓はされてるかと思いますが
セゾン保証やってる信金はいかがですか？
他は大和証券系のフィンターテックかな、、
ありがとうございます！その利回りだと結構古くから不動産されてるか、郊外中心のポートフォリオですかね？私は平均の表面利回りだと8%くらいですかね、、ただPBR・土地値重視なのでやむなしです😂
信金さんは結構伺ったんですが、今は大体1.9くらいで引いてます。
フィンターテックさんは今初めて知って、チラッとみたんですが自由度が高い分、金利結構ですね。ノンバンク超えて凄いトリッキーな物件買いたい時に相談する感じにみえましたがあってます？
信金・信組は首都圏だと、支店作って口座作ろうとは思ってるんですが、この辺は相当ニッチな情報でプロな人たちでも中々情報取れないんですよね、、
北関東が1番取引多いですね。
東京の法人で物件を現金、修繕費をマル経と保証協会を使っていて資産超過維持、CF重視で法人育ててます。個人は都内2棟と横浜市内の戸建てで資産性重視の住み分けです。
フィンターテックは地方都市向き木造はNG、S造向きです。金利は2%台からですが大和証券との取引状況で加味されるようです。
金利より長く引ける金融機関開拓したいですよね。
見せ金みせて信金に開拓するか、
地銀で県外の外様の支店開拓するか、
最近だと横浜幸銀や大信引いてる方が多いですかね。
太客紹介がベタではないでしょうか。
あとはハナとかあすかとか。