大規模修繕がいつ行われたか、予定はいつかを見ておいたほうがいいと思います。

リセール考えるなら徒歩一分は無難そうですね

部屋数/面積以外は、条件1の方が優れていますね。

子供の予定人数、売却のタイミングは、どんな感じでしょうか?

戸数が少ないマンションは一人当たりの負担大きいため、修繕積立金の計画が適切に行われてるかを見る必要があります。次の大規模修繕時に今の時点で負担が適切に行われていない場合は、今後の増額や直前での一時金の支払いを計画する必要がありえます。

その場合、リセール時のネックになる可能性があります。

我が家は子供を考える前に75m2の家を買い、2人できたのでちょっと狭いかなと思い始めてしまいました。大きくなる前に売るつもりなら良いと思います！

この中からリセール重視で選ぶなら私なら条件1一択ですね。ただお子さんが産まれたら間取りによってはシビアな面積かなと思います。売るタイミングを選べない可能性もあり（子が大きくなって手狭になるタイミングで出ざるを得ない）、そうなると11平米差、徒歩4分差で同じ価格というのは妥当なのかちょっとわからないです（もしかしたら1が若干割高な可能性も）。

売り前提なら今のタイミングで一番やりたくないのは適正価格以上で掴むことなので成約事例から坪単価の妥当性を見た方が良い気がします。周りにどの程度同じような条件での供給があるかによって相場は異なると思いますので。

それなりのブランドマンションであれば、1で値崩れは考えにくいので買いですかねえ

専門的な見解とは違った目線でのコメントをさせて下さい(あくまでも、自分が選ぶ目線でコメントします)

※同じ最寄駅とのことなので物件以外の条件は変わらないと判断しています。

※ 今回お子様が小学校までの未就園児の期間の住居予定のようなので、HCは大人2＋α程度と考えています(小学校以上だと＋αでは難しくHC3にしないといけないと思う)

私なら完全に①ですね。理由は下記の通り。

・築年若いし世帯数も多過ぎず少なすぎず

・リビングサイズ(11帖)同じなのに、②は1部屋多くてトータル11㎡しか違いがない(ということは一部屋の広さが狭いBR x 3部屋かキッチン・ダイニングが狭めなのかも？というのが気になります) 個々の部屋の広さ(㎡)は確認したいですね…

やはり仕切り🚪がある部屋一つ一つが狭いと閉塞感を感じやすいので、①の2BRでも部屋広めの方が、大人2人＋αなら部屋数少なくても問題ない気はする

・①は6Fでベランダから隣のマンションなしだけど、②は2Fでベランダから3F建てマンションあり(隣マンションの作りによっては、3Fから自分のうちのベランダ丸見えになります)

・夏場の(南)西はとても暑い(冷房電気代高くなります)特に西陽が直で射し込む窓や作りになっていると最悪です。昼過ぎ以降、日が沈むまでずっと灼熱ですので。南東なら朝一に陽射しが入る程度で済むので。

唯一①で気になるのは、駅徒歩1分が、どれだけうるさいのか(音も人並みも)。終電の時間まで電車走行の音は多少は聞こえますし、駅前の状態によってはいつも人通りが多く落ち着かないと思われる方もいるかもしれませんね。道を挟んで駅があればまだ違うかもしれませんが、同じ並びだと結構大変かも？そこら辺は実際に改札口の混雑さやら人通りのピークの時間とかを目視で確認した方が良いかもしれません(我が家は道を挟んでイオンモールとダイレクトアクセスのローカル電車駅がありますが、どちらかというと裏側なのでまだ気になりませんが、山手線駅だとやはり走行頻度も数分に一度でひっきりなしでしょうし比べ物にならないと思います)

とりあえず気になることと選択理由書き出してみました😊

並んでる条件なら1でしょうね。ただ、例えば10年後に売却となると築古なので、市況次第ではありますがどちらもリセールはさほど期待出来ないと思われますので、好きな方で良いんじゃないかな？と思います。