マンション購入のスレが立ってたので、自分も相談です。山手線西側で中古マンション購入を考えています。今のところ私と妻の2人で、数年内に子供を希望してます。下記の条件であればどちらを選びますか。またリセールを考えた場合のアドバイスがあればお願いします。
最寄り駅は同じで山手線駅から10分以内の駅になります。物件価格はどちらも5500万円程度。物件価格はほぼ同じですが、管理費・修繕積立金の影響で月々の支払いは2万円の差が出るので、悩んでいるところです。
・条件1
駅徒歩1分、築24年、2LDK(55m2)、Lは11帖、階数は6階、眺望良好(南東向き)、総戸数は50戸、管理費・修繕積立金が2万円程。
・条件2
駅徒歩5分、築32年、3LDK(66m2)、Lは11帖、階数は2階、眺望は微妙(南西向き、ベランダから30mのところに3階建てマンション)、総戸数は25戸、管理費・修繕積立金が4万円程。
よろしくお願いいたします。
コメントありがとうございます。
条件1の物件に関しては、重要事項調査報告書を請求しており確認中です。
条件2の物件は2019年に大規模修繕を実施しております。現在の積立状況は4,000万円程のようです。
戸数が少ないマンションは一人当たりの負担大きいため、修繕積立金の計画が適切に行われてるかを見る必要があります。次の大規模修繕時に今の時点で負担が適切に行われていない場合は、今後の増額や直前での一時金の支払いを計画する必要がありえます。
その場合、リセール時のネックになる可能性があります。
ありがとうございます。
私自身そこがネックです。。条件2の物件に関しては、既に上がる予定があり、次の2年で毎年1000円/月ほど上がる計画です。
この中からリセール重視で選ぶなら私なら条件1一択ですね。ただお子さんが産まれたら間取りによってはシビアな面積かなと思います。売るタイミングを選べない可能性もあり（子が大きくなって手狭になるタイミングで出ざるを得ない）、そうなると11平米差、徒歩4分差で同じ価格というのは妥当なのかちょっとわからないです（もしかしたら1が若干割高な可能性も）。
売り前提なら今のタイミングで一番やりたくないのは適正価格以上で掴むことなので成約事例から坪単価の妥当性を見た方が良い気がします。周りにどの程度同じような条件での供給があるかによって相場は異なると思いますので。
コメントありがとうございます。周りの同じような条件の物件についても調べてみます。
坪単価は相場と照らし合わせてましたが、階層や眺望、徒歩何分という部分がどの程度影響するのか検討もつかずでした。もう少し調べてみます。
条件1の方は修積の割合にもよりますが、実際ちょっとその金額で現実的かはあやしいかもな？と思いました。大規模修繕工事も高騰していて足りないところも多いので。ぜひきちんと貯まっているかチェックしてください。
眺望は6階ということで、都心部であればめちゃくちゃ良いとも言えないかもしれません。公園やウォーターフロントなどのスペシャル立地ならば特別と思うのですが、駅前ということで、シティビューなのかなと。この辺りはどの駅かわからないので完全に想像の話です。眺望に価値はありきまりやすいとは言いますが、めちゃくちゃスペシャルでないとそこまで影響がない場合もあると思います。
ありがとうございます。
修繕積立金の割合確認してみます。
おっしゃる通り、眺望がめちゃくちゃ良いとは言えません。ただ、前が開けているのと、周辺で売りに出ている物件の中ではかなり良好という感じです。
専門的な見解とは違った目線でのコメントをさせて下さい(あくまでも、自分が選ぶ目線でコメントします)
※同じ最寄駅とのことなので物件以外の条件は変わらないと判断しています。
※ 今回お子様が小学校までの未就園児の期間の住居予定のようなので、HCは大人2＋α程度と考えています(小学校以上だと＋αでは難しくHC3にしないといけないと思う)
私なら完全に①ですね。理由は下記の通り。
・築年若いし世帯数も多過ぎず少なすぎず
・リビングサイズ(11帖)同じなのに、②は1部屋多くてトータル11㎡しか違いがない(ということは一部屋の広さが狭いBR x 3部屋かキッチン・ダイニングが狭めなのかも？というのが気になります) 個々の部屋の広さ(㎡)は確認したいですね…
やはり仕切り🚪がある部屋一つ一つが狭いと閉塞感を感じやすいので、①の2BRでも部屋広めの方が、大人2人＋αなら部屋数少なくても問題ない気はする
・①は6Fでベランダから隣のマンションなしだけど、②は2Fでベランダから3F建てマンションあり(隣マンションの作りによっては、3Fから自分のうちのベランダ丸見えになります)
・夏場の(南)西はとても暑い(冷房電気代高くなります)特に西陽が直で射し込む窓や作りになっていると最悪です。昼過ぎ以降、日が沈むまでずっと灼熱ですので。南東なら朝一に陽射しが入る程度で済むので。
唯一①で気になるのは、駅徒歩1分が、どれだけうるさいのか(音も人並みも)。終電の時間まで電車走行の音は多少は聞こえますし、駅前の状態によってはいつも人通りが多く落ち着かないと思われる方もいるかもしれませんね。道を挟んで駅があればまだ違うかもしれませんが、同じ並びだと結構大変かも？そこら辺は実際に改札口の混雑さやら人通りのピークの時間とかを目視で確認した方が良いかもしれません(我が家は道を挟んでイオンモールとダイレクトアクセスのローカル電車駅がありますが、どちらかというと裏側なのでまだ気になりませんが、山手線駅だとやはり走行頻度も数分に一度でひっきりなしでしょうし比べ物にならないと思います)
とりあえず気になることと選択理由書き出してみました😊
貴重なコメントありがとうございます。
間取りによる閉塞感や駅から近い故の混雑や騒音はあまり気にしていませんでした。いざ住むとなったら、影響大きそうなので考えます。
並んでる条件なら1でしょうね。ただ、例えば10年後に売却となると築古なので、市況次第ではありますがどちらもリセールはさほど期待出来ないと思われますので、好きな方で良いんじゃないかな？と思います。
