現在住宅の購入を検討しているのですが、ある程度の頭金を出すことをイメージしていたのに対し、今は金利の関係から全額ローンでも全く問題ないという話をされ、どのようにするのが良いのか悩んでいます。
もし住宅を買われたご経験がある方がいらっしゃいましたら、どの程度頭金を出されたのか参考にさせていただきたいです！
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現在住宅の購入を検討しているのですが、ある程度の頭金を出すことをイメージしていたのに対し、今は金利の関係から全額ローンでも全く問題ないという話をされ、どのようにするのが良いのか悩んでいます。
もし住宅を買われたご経験がある方がいらっしゃいましたら、どの程度頭金を出されたのか参考にさせていただきたいです！
今の実需の変動金利だと諸条件にもよりますが、金利優遇などあり実質金利は0.3-0.5%あたりに対して、投資だとやり方も様々ありますが5%以上のリターンが見込めるなら、それをもとに投資した方がリターン見込めますよ。
一次取得かどうかわかりませんが、住宅ローン控除使わないと損なので、今の低金利で与信めいいっぱい借りた方がはるかにプラスです。
フルローン(頭金なし)でマンションを買いました。マンションによりますが手付金としてマンション価格の10%を入れるよう言われ、かなりの金額を振り込みました。支払った手付金の中からローン手数料や修繕積立金、登記などの諸経費が引かれて物件引渡し後に差額が戻ってくるそうです。
フルローンです。中古マンションを買ってスケルトンにしてリフォームしました。
手付き金を10%を振り込んで、ローンが降りたらフルで返してもらいました。
10%の頭金をローンの返済に入れても月々の返済は大きくかわらないんですよねー。
このリプでもサラッと触れてますが、購入にあたり、物件の10%は流動性のあるキャッシュとして持っておいた方がいいです。何%を見せ金として求められるかはバラツキがありますが、10%を上回る場合には疑念を持った方が良いです。
同じく住宅購入検討中です。
フルローンで借りて、手元のお金を投資で増やした方がリターン良い理屈も分かるし、既に多少はインデックスファンドに入れています（積立も継続予定）が、今の与信で組んだ後に収入が大きく減るリスク（不慮の事故とは言わずとも例えばリストラ、精神疾患等）を考えると、多少は頭金を入れた方が安心できるのかな、と考えてしまう自分がいます。
そのようなリスクについては、フルローンの方々はどのように対処されているのか、もしよかったら聞きたいです。
不動産購入の際に出口対策をしておけば、ご指摘のようなことがあってもリスクはありません。収入に何かあっても賃貸に出す、あるいは売却しても購入時より値上がりする物件を選ぶことが大切です。
特に一次取得ほど選ぶ不動産が重要で、できるだけ若い時に早めに購入しておくことをお勧めします。
実際私は不動産は複数回購入しましたが、売却益で都度条件の良い物件を購入できていますが、もっと若い時からこの考え方で買っていればよかったと後悔しています。
極端かもしれませんが、昔と違ってローンは完済する時代ではないですし、この低金利の時代に頭金を入れるメリットはないと言っても良いと思います。
おっしゃる通り実需で借りたローンは賃貸には出せないので、変更する必要があります。
ただ、ローンはあくまでも前年の収入に対しての評価なので、すぐに借りられなくなるということはありません。
また、どうしてもフルローンが不安であれば収入の5倍程度を上限として借りると比較的余裕のある返済計画が立てられます。
ただ、これは過去複数の不動産を購入した私の意見でしかないので、頭金を入れたいというご意見はもちろん否定しません。
私も今の状況ではフルローン、変動35年、年収5倍上限が良いと思います。ですが、あまり語られないリスクがあるのでそこは考えておく必要があります。
まず、2013年のアベノミクスに始まってコロナ禍の金融緩和まで、政府と日銀はずっと緩和の方向でしたが、ここからさらに緩和に動く可能性はほぼゼロだと思いますので、金利は良くても横ばいと考えた方がいいです。金利が横ばいにしかならないなら、出口で高値で売るのは難しいでしょう。
また、個人的な予測ですが、都内マンションの高騰具合を考えると、一定額以上のフルローンはそのうち規制される可能性があると思っています。既に不動産投資ローンや賃貸併用住宅は（かぼちゃの馬車事件等の影響で、金融庁からのお達しで）10%の頭金がほぼ必ず必要であり、実需でも同様となってもおかしくありません。おまけに悪質ワンルーム投資にもブレーキをかけられる可能性があるので、金融庁は本当はそうしたいんじゃないかな。
今は住宅ローン以外も変動で借りるのがあまりにも一般的になり過ぎたので、ちょっとした政策金利上昇でも経済全体に大きな影響があるでしょう。リーマンショックは信用力の低い人々が不動産神話を信じて変動金利で借りまくっていたことが原因でした。今の日本、特に東京はリーマンショック前の状況と酷似していると感じます。日銀はそれをよく分かっているでしょうから、今とても難しい判断を迫られているでしょう。個人的には、できてもマイナス金利解除くらいが限界で、本当の試練はそこからでしょうね。
返済比率はご自身が許容の範囲で
諸経費込みでオーバーローンでいいと思います。
低金利でなが〜く(金利は誤差です)
可能なら35年以上で借りて
住宅ローン控除は利用しましょう笑
残債が中々減らない懸念は
手元に資金を取っておけばいいです。
嫌なら繰上げ返済すればいいので。
若ければNISAなど頭金にする資金で
別の投資をした方が良いと思います。
ちなみにワタクシは独身時代に
職場近くに自宅をキャッシュで買いました。
リフォーム代は借りました。
何年か済み結婚と共に賃貸に出して、
家賃は結婚後の住まいに充ててます。